经历七连跌“最长寒冬”后,杭州成交量终于回升了!
根据手边买房数据,11月杭州30代表学区共成交150套左右,环比10月的79套,涨幅超86%。
12月,带看和成交继续活跃,一些数月甚至半年零成交的小区,也终于有了新的成交。
截至12月13日,30有60多套成交,即便受疫情影响,成交量依然有望接近11月。
很多购房者,隐约察觉到了市场“异动”,陆续有孟母们急着下单了。
杭州“孟母盘”代表文鼎苑
风声再起,这是要回暖反弹了吗?如果你真这么想,那就真大错特错了。
上周我专程前往城西多家中介门店实探,并研究对比相关数据,得出的初步结论是:
市场开始进入“以价换量”、“量涨价稳”的局面,远没有达到回暖的程度!
当下杭州神话破灭,溢价空间越来越狭窄,回暖和反弹谈何容易?
不信我们一起看数据。
以学军求智巷校区为例,下宁巷小区12月成交一套53㎡小户型,签约价仅7.52万/平;
看近90天左右的数据,12月的下宁巷价格看似略有企稳,但若要跟2021年3月小户型12万+的网签单价比,价格几乎腰斩。
就这还回暖?
另外,我通过大量查阅各大数据平台,并随机抽取了13个热门小区,将它们一年内的三个时间段的网签价做成了表格;
到底有没有回暖,看表格就一目了然。
再说线下实探情况。
虽然短期成交量增多是事实,但也仅限于热门学区附近的门店;
即便这样,很多门店在、二手房这块的业务量总体上依然很少。
全市4万名经纪人,12月1日-14日晚仅成交了1428套房,平均28个人才卖出了1套房。
很多门店遇到了前所未有的经营压力。
回暖?看那些冷清的中介门店就知道了,不可能的事。
说到这里,可能还是有人会疑惑:
你说成交没回暖,那在二手房整体下行+年底传统淡季下,最近成交量、带看量逆势增长,又作何解释?
在我看来,这与市场大量刚性需求依然大量存在,价格下跌并逐渐靠近购房者预期以及楼市政策大环境的放松有关。
过去几年杭州因为炒作气氛过于浓烈,金融属性远远大于居住属性,导致了价格与价值严重脱钩。
然而随着“双减”、名校集团化等政策组合拳出击,“削峰填谷”、“遍地都是”是大势所趋,最终回归到本来的价值。
在价格在与价值的一步步靠拢中,一些真正有学区“刚性需求”的家庭,陆续出手了。
而且,很多人也知道,不是所有人都有在点买进的本事,价格只要达到了心理预期,就会有购房者买单。
再加上最近金融和政策暖风频吹,放款加快,利率降低,能省不少利息钱,短期内成交量自然也就回升了。
但是,你们可要清醒了,这种回升只是短期内的量升,相对于上半年30动辄三四百套的高峰期,现在的成交量量依然处于历史低位。
距离回暖还很遥远,还可以再观望一段时间。
还没回暖,第二梯队却开始崭露头角,引起很多媒体和购房者的关注。
根据手边买房数据,上榜11月成交10的学校有滨和、卖小、文新、江南实验、和家园、采二、长寿桥等学校。
7成以上都是非学区的第二梯队。像滨和和卖小,11月对口签约均达12套,并列全杭州。
价格也是第二梯队更加亲民,签约单价基本上在5万以内。
而且整体来看,第二梯队整体教育质量也还不错,出于“兜底”考虑,现在在很多鸡娃家庭里变得很受青睐。
另外,我还惊奇地发现,近期成交的呈现出面积和户型更大的趋势。
比如11月江南实验成交的中,东方郡的89㎡小户型只成交了1套,而像风雅钱塘、倾城之恋、温馨人家、江南豪园、钱塘春晓这些小区成交的都是大户型。
像卖鱼桥小学、文一街小学的,也不乏110㎡到接近300㎡的大户型成交。
仔细想想,也不难理解,差不太多的价格,你是愿意去买价值不断缩水的文二新村、求智巷等顶流学区老破小,在逼仄脏乱的环境里蜗居,还是愿意选择空间更加从容、居住更加舒适的宽敞?
答案显而易见。
最近,一位大学校友问我:现在杭州学军、行知的老破小比以前降了很多,年底是不是可以买了?
对于这个问题,我几乎是毫无保留地边骂边答:
有单价更低、住得更舒服的次新学区你不买,非得买这种未来存在种种不确定性风险的学区;
而且还是这种居住体验非常差、最没溢价空间的老破小,是准备砸自己手里吗?
为了证明我的观点,我还将翠苑一小和行知小学直接拿来对比:
翠苑一区11月成交均价还不到4万,而一街之隔的花园西村实际成交单价超8万。
像这样学区溢价超过100%,显然不合理。
在我看来,在产品地段相近的情况下,和二、三梯队的,正常合理的溢价幅度应该在20%~40%。
花园西村与翠苑一区的溢价幅度大约只有40%,价格在5.6万/平以内才算基本合理。
这么大的水分,你敢要吗?
冲动的校友再次提醒了杭州的孟母和鸡娃党们:
的黄金时代已终结,老破小更是重重地跌落神坛;
别急着“抄底”,立面的水分和泡沫,正在一天天被挤掉,吹破。
追求“最优解”和“性价比”才是王道。