[摘要] 新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有近两周的时间，南通市场整体表现也颇不平静。从市场的反馈情况，不难看出此次新政给市民带来的恐慌心理。究竟该不该仓促卖房或买房？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？房产原值又该如何界定和计算？
二手房交易提前做足功课
新“国五条”细则出台后，不少二手房交易者抢搭“末班车”，近一周，南通二手房交易问津者激增。然而，急着买与卖二手房，容易想不周全，或许导致大打折扣。那么，对于买卖双方来说，如何规避一些问题？正直315来临之际，房天下也帮大家罗列了一些二手房买卖过程中需要注意的事项。
议价：慧眼识房真面目
二手房买卖议价环节最常用的是“市场比较法”。通过网络、媒体信息比对确定一个基础价位，然后再根据自己周边住户近期出售价格、房屋装修情况以及自己的心理价位进行调整。如果卖家想要尽快成交的话，是比市场价位定得略低；而如果不急成交，则可以适当地将价格定得略高一些。
房子的优缺点，是买卖双方拿来提价、压价的关键所在。买家在选房时，一定要把房源的优缺点重点了解一下，卖家会极力地介绍优点，所以，买家关键就是如何找缺点。比如尽量选择白天时看房，因为晚间看房不容易了解房屋的外部环境，而且受光线影响也不太容易发现房屋内部瑕疵；此外，还应了解周边环境，比如周围是否有歌厅、饭店等会影响到居住环境。
很多房主为了卖上价，往往在售房前将房子重新粉刷布置一番。如果房龄比较老，室内装饰陈旧影响出手速度，可以考虑采用一些办法来修补室内瑕疵，使房屋“加分”。不过，应避免过犹不及。比如，顶楼爱漏雨、长毛，如果重新粉刷，容易造成“刻意掩饰”的印象。
提醒：购买二手房，要仔细比较房价，甄别房屋质量，看好周围环境。
交易中：合同---交易各环节要房主本人到场
一般情况下，签约环节买卖双方需要先后签订两份协议———《购房定金协议》以及《房地产转让合同》。
每一处房产可能都有不同的产权形式，包括房屋来源，是否存在家庭成员的继承、赠与等问题，所以，尽量是通过中介机构，或者找法律方面的专业人士来为这个环节把关。如果买卖双方自行交易的话，建议在签订合同时尽量能够多参考一些周围亲友的合同文本。购买人应注意交易房屋是否存在抵押、查封等权属争议。在购房时，一定要注意查验房屋产权证，并在协议中约定“先付少量定金、大笔房款要在房屋过户更名当天支付”。
在交易前不注意查验核对，会带来很大的交易风险。在二手房交易中，无论是收定金、收房款、签合同都必须是房主本人到场。如果拿着产权证过来跟您交易的不是房主本人，有必要同时核对卖家对房子是否有处置权才行。作为买家，要了解清楚谁是房子的共有人，有没有权属争议等问题。
提醒：签订购房合同前，要特别注意交易房屋是否存在权属争议。
查档：警惕“一房多卖”
在正式过户前，需要房主提供购房合同，产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。
“《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法所有权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”李鸿宇同样强调，在更名过户交全款之前，建议要进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，特别警惕“一房多卖”。
提醒：查档环节是必须的，这样可以使“冒牌房主”现“原形”。
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