[摘要] 新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有近两周的时间，南通市场整体表现也颇不平静。从市场的反馈情况，不难看出此次新政给市民带来的恐慌心理。究竟该不该仓促卖房或买房？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？房产原值又该如何界定和计算？
新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有近两周的时间，南通市场整体表现也颇不平静。受“二手房出让转让征收20%的税费”政策影响，近两周南通二手房过户量比正常时增加数倍，市房产交易中心的过户办理预约也往后排了好几天时间。除了在二手房交易市场上激起轩然大波外，此次细则对银行房贷也产生了不小影响，据银行反映，自上周以来，到银行办理提前还贷的客户也出现集体爆满的现象……
从市场的反馈情况，不难看出此次新政给市民带来的恐慌心理。许多原本就有意向的买卖双方抢搭末班车，急着抢在细则执行前交易；房产中介也推波助澜催着客户加急过户，以规避增加的税费。那么究竟该不该仓促卖房或买房？房产原值又该如何界定和计算？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？本期房天下观察，我们一起来侃侃。
南通市区个人转让二手房交易税收
在江苏实施细则出台之前，目前南通市区个人转让二手房仍按现行办法征收个税，而按差额20%计征个人所得税的做法并非新规。市区二手房个人所得税有两种计征办法：一是对能够提供房屋原始价格凭证的，按差额的20%计征，二是对不能提供房屋原始价格凭证的按成交总价的1%计征。
但由于存在两种计征方法而且房屋原始价格凭证能否提供完全由交易者决定，因此交易时可以从低选择，对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价计征划算，但对于近几年房价涨幅不高的房源，则按差额计征较为划算，因而如果是后种情况，则不必匆忙交易。比如，一套成交价80万的房子，按全额1%征税，就是8000元；如果按差额20%征税，即使原价高达70万，个税也要缴2万元之多，明显是前者合算。
5年以上征免时限如何界定
对于五年以上住房的时限，南通地税部门明确，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。如果这两个时间不一致，具体操作时采取“孰先原则”。即房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，哪个在前面就从那时算起。年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。
针对二手房交易发生爆棚现象，地税部门提醒，根据1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字号）规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。这一政策并未作废，如果是个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房的，不必匆忙交易。
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二手房20%个税如何征收
“新国五条”细则引起震动的地方，在于它规定“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。目前有关二手房20%个税如何征收网上流传多种猜想：
1、严格算法：一套房多交14%的首付
按照中介目前最严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅交2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况，最终相当于买家要多出14%的首付款。
2、房东打折法：买房也要多花10万元
目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即使个税上调，房主够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万，因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。
3、模糊算法：成本增加应刨除其他成本
多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。
4、减法：或许比1%个税还少
在地税局，正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次网签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果按照差额20%交个税的话，比我现在按照总价1%还低。”
5、减免法：或许不用交个税
中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更合理。
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房屋原值如何界定
市民杨先生拿着自己的产证说道：“我这个满5年了，不是，但是按照新规定，差额仅仅是现值减去原值？我的装修费、银行贷款的利息，还有买房时候的各种税费，不算进去吗？ ”在其身后的市民也纷纷点头，“这个这么算呢？ ”咨询人员表示，目前南通还是暂时按照老办法执行，要等新的规定出台后，才能回答此类问题。
根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，房产原值计算方式为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：扣除限额为房屋原值的10%.
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
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仓促卖房 如何缴税更划算
国五条”细则持续发酵的这几天里，二手房市场持续升温，二手房交易业务量再增50%。在市场恐慌的环境下，有些人急着卖房不一定是理智的选择。在着急卖房前，先得把自家要出手的房子情况搞清楚，再把新旧两种税费算一算。以下罗列了三种比较常见的卖房情形，为你算笔账，看看怎么买卖更划算。
A宁愿交营业税避个税？不一定划算！
市场上有些人为了抢跑“国五条”细则，甚至宁愿缴纳5%的营业税来卖掉不满五年的房子。其实若房产未达到一定比例，这样做未必划算，因为新政并非按买卖差价20%征税，而是按照除去契税、营业税和装修费等税费后所得的20%征收。
举例来看，如果一位购房者当初以60万元买入一套90平方米商品房，目前市值涨到100万元，但不满五年，现在急于出售需缴纳的税费有，全额5%的营业税5万元，全额1%的个税1万元，城建税教育费附加0.6万元，以及0.7%的中介费0.7万元，共计7.3万元。
如果等这套房满5年后再出手，此时按所得20%征收个税的政策肯定已经落地，那么所需缴纳税费主要是个税和中介费，营业税为零。而个税并不是差额40万元的20%即8万元。而是40万元扣除各种涉房支出，比如包括原契税、公共维修基金、装修费用、利息、中介费，如此算下来这与现在着急卖掉所需缴纳的费用还更省一点钱。此外，如果得很少，除去契税和装修成本等费用甚至可能无需缴纳个税。
南通二手房中介人员也表示，在2009年上半年前购买的房子，价格普遍比现在低得多，此时出售势必存在较大差额，缴纳20%个税就很惊人了。而2010年之后，国家对楼市的调控起到了明显效果，南通楼市价格总体涨幅很小，这两年买入的房子再出手，即使缴20%个税负担也不重，甚至比按全额1%征税还要轻。
B 想把房子过给孩子？不一定省钱！
“国五条”细则出台后，有些暂时卖不出房子的市民想到可以先把名下房产过户给自己的孩子或老人，通过这样的“买卖”来提高买入价，以方便未来出手。但这样的做法同样会产生一些问题。例如，如果目前手中房产未满五年，那么需要按照上文中的方法好好计算一下，看看以目前手中房产的率是否划得来。
即使划得来，那么过户给自己的孩子依然有几点需要想清楚。
，孩子一定已成年，不然即使过户仍会被视为同一家庭的房产，等于做无用功。
第二，过户等于买卖，把房子过给孩子相当于挤占了孩子的一次购房名额，在“限购令”暂时不会解除的情况下，已成年的孩子不久便面临买房大计，届时首付及利率都无法享受首套房的优惠政策。
第三，过户给孩子或老人，更名后的房产持有年数将从零开始计算，因此需等满五年出售才能避免全额5%的营业税。不然要按照过户时新的价格计算营业税。比如说，140万元的房产在过户3年后遭遇家庭特殊情况不得不卖掉，假设届时价值涨至150万元，那么光营业税就要缴纳7.5万元。
地税人员提醒，如果是父母将房屋过户给子女，可以通过赠予的方式，双方均不征个人所得税，这一政策仍然有效，不必匆忙交易。
C 两套房其中一套为共有，也不急卖！
有网友咨询，说自己有两套房产，其中一套与自己的母亲共有，给老人住；另一套为自己和丈夫共有，属于自住。本来就考虑改善住房条件的她，正在琢磨是否需要赶紧把自己手里的房卖掉，换一套大房子住。李女士表示，自己手头并不宽裕，目前自住的房子又较多，尽快卖掉可以避免未来换房时缴纳过多的个税。
目前普遍认为，现行卖房个税中的“满五年家庭住房不征税”这条“老政策”不大可能改变。在这个前提下，李女士完全可以把自己的名字从与母亲共有的那套房产中改出，以达到住房的条件。据了解，南京房管局对非夫妻间的去名视同买卖，但李女士可以提前在公证处与母亲约定自己只占有房产1%的份额，这样从1%的房价中产生的各种税费将很少。未来如果需要换房，只需把自己和丈夫所住的房产卖出，满五年可不缴个税。
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二手房交易提前做足功课
新“国五条”细则出台后，不少二手房交易者抢搭“末班车”，近一周，南通二手房交易问津者激增。然而，急着买与卖二手房，容易想不周全，或许导致大打折扣。那么，对于买卖双方来说，如何规避一些问题？正直315来临之际，房天下也帮大家罗列了一些二手房买卖过程中需要注意的事项。
议价：慧眼识房真面目
二手房买卖议价环节最常用的是“市场比较法”。通过网络、媒体信息比对确定一个基础价位，然后再根据自己周边住户近期出售价格、房屋装修情况以及自己的心理价位进行调整。如果卖家想要尽快成交的话，是比市场价位定得略低；而如果不急成交，则可以适当地将价格定得略高一些。
房子的优缺点，是买卖双方拿来提价、压价的关键所在。买家在选房时，一定要把房源的优缺点重点了解一下，卖家会极力地介绍优点，所以，买家关键就是如何找缺点。比如尽量选择白天时看房，因为晚间看房不容易了解房屋的外部环境，而且受光线影响也不太容易发现房屋内部瑕疵；此外，还应了解周边环境，比如周围是否有歌厅、饭店等会影响到居住环境。
很多房主为了卖上价，往往在售房前将房子重新粉刷布置一番。如果房龄比较老，室内装饰陈旧影响出手速度，可以考虑采用一些办法来修补室内瑕疵，使房屋“加分”。不过，应避免过犹不及。比如，顶楼爱漏雨、长毛，如果重新粉刷，容易造成“刻意掩饰”的印象。
提醒：购买二手房，要仔细比较房价，甄别房屋质量，看好周围环境。
交易中：合同---交易各环节要房主本人到场
一般情况下，签约环节买卖双方需要先后签订两份协议———《购房定金协议》以及《房地产转让合同》。
每一处房产可能都有不同的产权形式，包括房屋来源，是否存在家庭成员的继承、赠与等问题，所以，尽量是通过中介机构，或者找法律方面的专业人士来为这个环节把关。如果买卖双方自行交易的话，建议在签订合同时尽量能够多参考一些周围亲友的合同文本。购买人应注意交易房屋是否存在抵押、查封等权属争议。在购房时，一定要注意查验房屋产权证，并在协议中约定“先付少量定金、大笔房款要在房屋过户更名当天支付”。
在交易前不注意查验核对，会带来很大的交易风险。在二手房交易中，无论是收定金、收房款、签合同都必须是房主本人到场。如果拿着产权证过来跟您交易的不是房主本人，有必要同时核对卖家对房子是否有处置权才行。作为买家，要了解清楚谁是房子的共有人，有没有权属争议等问题。
提醒：签订购房合同前，要特别注意交易房屋是否存在权属争议。
查档：警惕“一房多卖”
在正式过户前，需要房主提供购房合同，产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。
“《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法所有权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”李鸿宇同样强调，在更名过户交全款之前，建议要进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，特别警惕“一房多卖”。
提醒：查档环节是必须的，这样可以使“冒牌房主”现“原形”。
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过户：“受理过户”不等于过户
从二手房的交易流程来看，可以分为一次性付款和贷款购房两种不同情况，前者的流程相对比较简单，不过也有容易忽视的细节需要格外提醒。二手房交易中，如果是采用一次性付款的话，买卖双方当时就支付房款，主要涉及先更名和先交款的事情。一般情况下，通过中介办理的话，是先过户，然后再交款。而如果是买卖双方自行交易的话，这样操作则存在较大的风险。
不少买家担心付了款最终过不了户，卖家则担心如果是先更名过户了买方不给钱，专业人士建议，过户时，会先得到一个“业务受理单”，一般情况下，“受理”后，需要至少4个工作日审核，然后出产权证。这中间，可能存在一些问题，比如提交的手续与系统记录不相符、提供的材料不全、房产存在权属纠纷等，最终导致过不了户。
提醒：“受理过户”的环节，并不等于已经安全更名至自己名下了。
税费：尽量买“超5年”的房子
按现行规定，“超5年”普通住宅免征个税，“未超5年”的要全额收1%个税；营业税是5%。比如，超5年的普通住宅(以上次交易缴税时间为准)，且面积在144平方米以下的房子，营业税和个税免征。正常情况下，营业税、个人所得税由卖方承担，契税、印花税由买方承担，手续费是一方承担一半。不过，在实际交易过程中，也有买卖双方协商税费如何承担。另据业内人士介绍，目前在对二手房收取更名税费时的依据有两个，一个是交易者报的成交价格，另一个是评估价格，采用的是“就高不就低”的原则。
提醒：买二手房想省税费，尽量是“超5年”的房子，如果光盯着“次新房”去挑二手房的话，可能要多付出一些成本。
通过公证延迟更名过户
对于“未超5年”的普通住宅，买卖双方想省税费的话，律师给出的一个建议是，可由卖方(夫妻双方)做一个授权过户更名的公证书，授权给买方在出售方未到场的情况下，随时办理过户更名手续，在交易完成一段时间后，等到符合“超5年”条件时再进行更名过户，这样可以规避或降低营业税、个人所得税等费用。授权公证的费用大约在千元以内。不过，刘 律师强调，如果卖方不讲诚信的话，可能会存在“一房二卖”、单方毁约、产权人对房屋抵押等风险。因此，建议双方通过订立一份不可撤销的公证，尽量降低卖家单方悔约的风险。
提醒：授权过户更名的公证书的方法高是高，但也要承担悔约的风险。
贷款：如果不差钱找中介更省心
据了解，南通二手房交易中介费一般是按成交价的0.7%收取，有的二手房中介公司也单独做“贷款跑腿”方面的业务。“现在一般大银行都更愿意跟中介机构合作，并不愿意直接接待零星的客户。所以，如果是个人找银行递件办贷款的话，往往会吃闭门羹。”李鸿宇表示，由于贷款涉及到的手续、流程较为复杂，非专业人士的话，或许跑两三趟都未必能把件送全，另外还涉及评估、更名取证、抵押、放款等多个环节。所以，通过中介办理省时省力。
提醒：通过中介办理省时省力，风险少，但是费钱啊。
“直贷”可省去中介费
除了通过中介机构“帮办”二手房贷款外，目前已经有个别银行绕开中介，推出了二手房“直贷”业务。在买卖双方交易里，银行的作用更像网购交易中的“支付宝”，以此来为买卖双方控制风险。目前银行房屋交易资金托管业务收费较低。以某银行为例，交易额在50万元以下的，资金托管手续费为0.4%；50万元以上的，资金托管手续费为0.3%。以一笔60万元的二手房交易为例，通过中介办理，目前普遍的中介收费标准在2%～3%之间，以2%标准计算，需要花费1.2万元。而如果通过银行二手房“直贷”业务，交纳的房屋交易资金托管手续费按0.3%计算，需要花费1800元。仅此一项就能省去几千甚至上万元。
提醒：银行“直贷”真不错，风险小还省钱，以后或是趋势。
交易后：警惕---二手房交易或有“后遗症”
新房买到手后或许不存在后续问题，而二手房则不同。因为涉及到水、电、燃气、网络、物业等费用，都直接跟房子有关，如果买到手的房子，欠费一大堆，过后要账的找上门可就麻烦了。
因此，要扫除这些二手房交易的“后遗症”，建议双方在办理房屋更名过户后，一定要尽快办理这些相关的过户手续，避免卖方通过房屋买卖行为转移相应的大额欠费。黄晓芳提醒，一般情况下，建议买方留10%的房款作为“风险保障金”，并且在房屋买卖合同中有这部分约定。
提醒：买方留10%的房款作为“风险保障金”,可以让购房者解除后顾之忧。
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