[摘要] 2010年房地产市场虽遭调控，但多数品牌房企业绩可观。截至3月22日，A股已公布年报的39家房地产公司向投资者交出了亮丽的成绩单。
2010年房地产市场虽遭调控，但多数品牌房企业绩可观。截至3月22日，A股已公布年报的39家房地产公司向投资者交出了亮丽的成绩单。
但表象背后，隐存着危机。“绝大多数公司选择了减慢结算进度，将大量的销售收入，留在2011再结算，不光是2010年的业绩没问题，2011年也会没有问题。”一位不愿透露姓名的分析师向本报记者表示。
被隐藏的收入
3月22日，招商地产披露的年报显示，2010年预售账款为113亿元，同比增加19%。此前公布年报的万科截至 2010年末，公司尚有761 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680 万平方米，合同金额820 亿元。公司年末预收账款744 亿元。
3月1日，保利地产公布2010年年报，全年实现销售收入超过661亿元，但确认的营业收入仅为358.9亿元。保利预收账款是515亿元。
创业证券房产分析师 波表示，保利地产结算毛利34.12%，较2009年的36.82%略有下滑。不过，由于2010年末公司账面预收款515亿，较为充沛，在行业悲观预期下，即使今年销售下滑20%，公司2011年-2012年的业绩也基本锁定。金地集团(600383.SH)账面上的预收账款为189亿元，接近金地2010年的营业收入195.93亿元。
“相比其他行业的公司，地产企业更加容易控制业绩。”广发证券分析师沈爱卿对本报记者表示。地产企业是按照如下的流程做账的：假设企业卖出一套100万元的房子，和客户签订销售合同之后，确认销售金额100万元。首付30万元，确认预收账款30万元，等按揭贷款办下来，再确认预收账款70万元。等房子竣工交房时，业主拿到钥匙后，确认营业收入100万元。
由于收入确认的特殊性，房地产公司当期的预收账款，很大程度上就是下期的主营收入。
这意味着，许多公司2011年业绩都已获得保证。尽管从今年1月份开始，销量大幅度下降，但分析师们普遍不担心。原因就在于大量预收款的存在。
据前述不愿公开姓名分析师观察，大多数在2010年取得良好销售业绩的公司都采取了“销售高增长，结算适度保留”的策略。具体做法，对分期开发的项目，先进入结算的，调高财务成本，以平滑利润。
根据申银万国报告显示，2010 年销售超预期增长，上市公司增速为55%，远快于行业平均水平，虽然销售超预期增长，但考虑到未来销售仍存在不确定性，上市公司的结算利润普遍相对保守，同时也有意放缓结算。截至2010 年底，上市公司预收账款普遍大幅增加，考虑2010 年房价的上涨，结算毛利率仍处于上升趋势。
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