当众多房地产商疯狂抢地的时候,恐怕没有想到政策的转向会如此之快。
其实,从经营的角度来看,房地产公司抢购土地,囤积土地无可厚非。这是房地产行业发展的基本规律。没有土地就根本谈不上房子的开发,土地作为房地产开发最重要的要素之一,理所当然是房地产公司争夺的焦点,尤其是当他们面临一个房价持续大涨、成交不断创新高的市场的时候,没有哪一家房地产公司会对争夺土地熟视无睹。因此,当地王频出、地价不断创新高的时候,完全将责任推给房地产公司并不公平。
从根本上讲,造成这种现状的原因是地方政府土地财政政策以及央行过度宽松的信贷政策。房地产公司之所以敢于不计后果地疯狂拿地,某种程度上可以说是地方政府政策纵容的结果。比如此次五部委联手打击的土地出让金缓缴、迟缴,无限期拖延等现象,就和地方政府的放纵直接相关。
对于那些实力不济的公司来说,反正土地出让金何时缴纳弹性空间很大,只要买下地就可以了,能否开发并不重要。因为与其按规矩老老实实上缴出让金并老老实实按规定开工建造房子,还不如先以较少的资金拍下土地再待价而沽更加划算。在土地供应如此紧张的市场,不愁没有下家接手,即使实在应付不下去了,还可以寻找没有土地的房产公司进行合作开发。最坏的结果也就是土地被政府重新收回,反正缴纳的土地出让金很少,损失也不算大。相比之下,由于有杠杆作用,土地一旦在竞价过程中,其回报将是惊人的。
另外,众所 ,大规模的信贷资金进入房地产市场也是推动地价不断创新高的重要推手。在很多房地产公司看来,只要拥有20%的自有资金就可以获得银行的80%的借贷资金支持用于买地。如果房价涨了,地价涨了,受益的主要是自己;如果跌了,大不了就是将土地等抵押资产交给银行,损失的大头还是银行。
在被政策左右的中国房地产市场,最难琢磨、最难预料的就是政策的变化。在新政之下,倍受房地产公司追捧的各地地王会否象2007年那样再次成为房地产公司手中的烫手山芋?也许答案不久就可见分晓。(李坤)
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