为什么租客住了半年就解约？要解答这个问题，我们需要建立一个合理的分析框架，具体如下：
1、现阶段长租公寓企业租客的平均租期是多久？
2、为什么租客的平均租期是只有这么长时间？
3、现阶段长租公寓企业是如何延长租期的？
4、正确延长在住租客的平均租期可行途径思考？
和多家长租公寓同行交流后，综合各家结论为8-12个月之间，但能做到12个月的项目比例比较低。以我自己管理过的一个城市为例：
全市共计6个项目、2000多间房，平均租期最长的项目11.51个月，最短的为7.2个月。
长租公寓租客平均租期比较短的主要原因，由于租客特点决定，具体如下：
1、长租公寓的主要租客是20-35岁之间的年轻白领人群。
2、90后白领的平均跳槽时间为7个月。
综上所述，由于长租公寓的主要承租对象为城市白领，但城市白领的平均跳槽时间仅为7个月，工作地点的变换，必然会带来居住地点的变换，因此在租客群体没有根本变化的情况下，延长平均租期基本不可能。
长的平均租期，可以有效降低项目营销成本和营销工作量，这已经是行业的共识，因此要求项目在营销过程中，尽量签订长租期的租约也是各家公寓的运营管理的基本要求，具体方法如下：
1、对于长租客户，给与的价格折扣，引导客户签长租约。
2、为了增加签约效率，一线在带看、逼定过程中，一般会给与过度承诺，如：如果中间退租可以帮忙找人转租等。
虽然以上方法，都可以短期内提升项目长租约的数量，但由于并未解决客源属性的问题，所以并不能真正解决平均租期较短的问题，短期内提升的长租约也会通过违约退租的方式重新体现出来。
一、多拿核心位置的合理底租物业
如果仔细观察，你会发现的一个有意思的现象，核心位置的项目和偏远项目比，虽然平均租期一样长，但经营结果却好很多。它的底层逻辑是这样的，虽然平均租期一样很短，但是由于核心位置的租赁需求更加旺盛，所以从老租约到新租约的间隔时间更短，因此经营结果就会更好。
二、多签企业客户
签企业客户的好处在于，虽然企业客户租赁房间内的人是不断流动的，但是由于它也在不断的招聘补充，所以房间的租赁也是动态平衡。因此租约也可以突破人员流动周期的限制，变得更长。
三、定位新客户、开发新产品
前文我们讲过了，现阶段长租公寓企业平均租期较短的现象，是由于它客户定位决定的，因此要改变这个现状，更加根本的方法是——重新定位客户，并根据新客户需求开发合适的产品，如：
随着大城市年轻人住房观念的转变，会有更多结婚后，仍然选择租房的居住的年轻人出现，家庭客户的出现也必然要求新的产品来匹配他们的需求。而家庭客户由于工作更加稳定、小孩上学匹配等原因，租约时间必然会变得更长。因此准确把握新的客户群体需求，并针对该需求开发新产品，才是更根本的解决办法。
综上所述，现阶段长租公寓企业所做的提升项目年签合约数量的努力，大多数是徒劳的，短期来看，更有效的方式是多签企业客户，长期来看，选择位置、重新定义新客户、开发新产品才是更底层的解决办法。
新立楼市2021-08-31 14:50:09
