[摘要] 从市场表现来看，今年商业地产的表现似乎没有住宅市场这么抢眼。房天下很荣幸邀请到云返地产（江苏）有限公司总经理陈成，解析通城商业地产现状。
据房天下数据监控中心数据统计，截至11月7日，南通市区普通住宅总套数为106668套，可售套数为6226套，总面积为13203963.81平米，可售面积为1123298.58平米，去化率达94.16%。相比较而言，商业地产的表现似乎就没有这么抢眼。房天下很荣幸邀请到云返地产（江苏）有限公司总经理陈成，解析通城商业地产现状。
房天下：作为一个运营了南通很多商业项目的业内人士，您觉得目前南通的商业市场现状是什么样的？开发商应该以什么策略去应对市场？
陈总：今天确实很感谢南通房天下，能够提供这个交流的机会。确实，从事房产行业十多年，一直从事的是商业地产行业，所以刚提的这个问题，我想分两方面来讲。商业地产，一方面指的是商业体的销售，另一方面是指商业体的运营。那我先讲第二方面的运营，商业地产的运营，现在出现的这个问题，一方面是受电商的冲击，另外一方面，其实国家也把这点点出来了，国家一直在说要供给自然，就是说供应量太多了，太大了，任何一个行业其实都有这个竞争饱和，所以说才会出现，你比如说，一个区域出现多个综合体，或者出现很多同类的专业商城，专业市场，那么势必而然的生意就会不好做，在这种情况下，他经营就会做不好。商业地产其实发展到现在已经有十几年，如果说经营做不好的话，那么自然而然的就会出现租金上不去，当租金上不去呈现出来的时候，后面的投资者就会觉得，我花这个钱我所得到的这个租金是不是我所想要的，如果不是，他就会选择不会购买，那么这就带出之前讲的个问题：商业地产的销售，为什么现在商业地产的销售不是那么好。当然其实我认为也不能一概而论的，为什么呢？其实如果只要仔细去挖掘，有不少不错的商业地产项目还是值得投资的，并不是所有的商业地产都不值得。在这方面我发现老百姓在投资方面的话，有一些好像，如果是住宅就一哄而上，觉得商业地产不行就什么都不管，什么都不看，其实这样并不是正确的。我们知道评价商业地产的好与坏有几个方面，比如好的地段的，业态管理都还不错的，就会呈现出一种比较好的回报，在目前这样的利率情况下的话，一个商业地产的真实租金水平能够达到5个点左右的话，那么它应该来讲是一个很好的投资型的标度。所以说，只要我们肯去挖掘，还是能发现不少不错的很好的商业项目，这是我对目前商业地产的一个大致认识。
房天下：电商改变了大众消费习惯以后，商业中心开始注重体验式消费，但是体验式的业态，例如餐饮、影院以及一些儿童业态，往往负租能力不是很好，占地面积却比较大，导致很难达到理想的 ，您对这方面的问题是怎么看待的？
陈总：其实这个方面来讲的话，我认为也是一分为二的，像影院、餐饮，因为其他的商业不行了，以前这方面表现的还可以，于是大家就一哄而上，全都往这方面发展。我们就会发现，同一区域有很多个综合体，或者说是，现在我们发现饭店是越来越多，每个地方遍地都是饭店，每个人在创业的时候选择的投资方向都是饭店，所以自然而然的，供应量大的势必它的租金就上不去。还有另外一个方面我们来讲，这些业态负租能力不高，所谓不高是针对它的房价，确实在前几年在房地产大发的背景下，使我们很多这些房价，不光是住宅，或是商业，房价都很高，高房价租金就势必不好收了。所以说目前商业地产正在经历一个很痛苦的转型，现在很多地方商业地产的房价和住宅的房价已经出现倒挂，商业房价已经明显降下来了。以前有的商业地产刚开始想卖的时候都是定的很高很高，但是现实又很残酷，到后真正销售的时候，它的价格可能只有当初定价的二分之一样子。话又说回来，确实商业是要靠养的，靠经营的，那么，过高的房价确实是不适合的，当然这部分的话也跟过高的比价有关系，相信经过一段时间的发展，应该会各自回归各自的本位，会经历这样的一个过程。另外一方面就是，传统商业模式经营了很多年了，就跟我一样，我经营这个商业地产的时候，就一直想不明白，不知道如何去破局，直到后我遇到云返地产以后，我发现这个方法是有解的。也就是说，当供应量过剩，当市场真正从卖方市场到买方市场到消费市场的时候，我发现，我们如果说能给消费者更多利益，那么消费者是愿意更多消费的。那么在这里，我接触到云返地产之后，云返地产下面还有个叫云返商业的版块，云返商业就提出来，并且我们在很多地方实践，比如说这个综合体，老百姓来这里吃个饭就是吃个饭，现在这个综合体打出广告说说，你吃完饭的钱还可以返还，这样老百姓就觉得，既然可以返还的，那我在这里吃个饭，钱都是返还的，这个时候这个综合体里面的商家生意就会好起来，尤其是这个商业持有者愿意投一定广告的话，商家的生意就会好起来，经营者好起来，这时候，我们会给商家提出来，商家交房租也能实现他的房租的全返，在这个时候商家本来会觉得，我这个生意不好，支撑不下去我是不是要换个地方，但他发现这个地方的房租还能全返，于是他也就愿意在这个地方持续的经营下去，再投入下去。另外一个方面，既然这是一个全返型的消费模式，老百姓愿意到这里来消费，商家生意好起来，而且房租还能全返，这个时候房东他就有可能涨他的房租。房租涨了以后，因为房租也是可以全返的，对商家而言更能接受，那么这样就会形成一个良性的循环，这个良性循环就是基于我们现在做的这个创新销售模式，就叫做云支付销售模式。确实是基于我们这样的一个时代，是由卖方市场彻底转变为买方市场的一个时代而产生的这种消费者剩余价值而提炼出来的。现在也有了一个经济学家把它写成了一本书，叫消费资本论，我看过，仔仔细细研究过，觉得确实非常有道理。所以说我现在做商业地产项目，就全心全意的做这个新型的商业地产，叫做云返地产，围绕这个商业地产，所有的消费经营者，可以看到一定数额返还的一个模式。目前我们也接触了比较多的商家，他们可能在开放阶段就会使用，包括他们有的已经把整个商场的招牌都改成了云返商业。到目前来看，应该来讲，作为一个新的模式去探讨的话，已经取得了初步的一些比较好的效果。
房天下：在您心中理想的商业地产应该沿着什么样的轨迹、向什么样的方向发展？或者说，您认为商业地产理想模式是什么样的？
陈总：我认为商业地产的理想模式，现在呢，有一部分商业形成了品牌，发展的比较好，各个行业当中，比如说南通综合体行业当中，像中南城做的比较好的，专业市场行业当中，像百安谊家也是做的比较好的，他们已经走到前面去了。现在的话，对我而言，我做云返地产的话，我并不是说我想达到什么样的理想模式，我只是觉得现在这么多剩余商业地产，他们其实有很大痛点，有很大困境，自从我接触到云返地产以后，我觉得这个东西可以改变他们，可以使他们走出困境，我认为我现在的使命并不是要打造怎样的商业模式，而是想使他们走出来，解决他们当前的困难。我相信，如果能解决，那么他们就会越走越顺利，可能就能达成你们所想的那种商业地产的理想模式。我希望是这样的，今后消费者所消费的钱都能返还，商家做生意都能红红火火，这可能就是另外种模式的，叫做线上线下的互动，因为云支付确实是个互联网公司。
房天下：云返地产这个概念，我想很多网友其实还不是很了解，能跟我们简单介绍一下吗？你觉得对于购房者和开发商，云返地产能够分别起到什么样积极的作用呢？
陈总：其实这个话题很长，如果要讲2个可能才能讲个初步，因为这是基于一个很颠覆的理念，消费资本论来讲的。讲到云返地产的话，我不得不提到云支付，因为云返地产是基于云支付的在房产上面的一个链接。它还有其他的链接，汽车叫云返汽车，服饰叫云返服饰，保险叫云返保险，等等。现在云支付可以做到你出差去买机票，你从云返票务买票，价格和携程差不多，但是可以全返，你看个电影也可以全返，已经做到这点，它对接3000多家电影院。在我理解中，云支付是一家互联网公司，互联网公司就是要用一种全新的具有吸引力的商业模式，把这个社会上很多的消费很多的生意都吸引到我们这个商业模式，我们这个平台上面来进行交易，进行消费。一旦这个模式做的足够大的时候， 比如说我们这里有整亿的消费者的时候，那么这个生产线的话就产生质变，我们的消费模式就是，你的消费者在我这儿消费，你的消费金额是可以按照一定速度返还，你的商家暂时牺牲一点利润，你可以短时间内获得更多的消费，做到更多的生意。商家让出的这部分利润，其实也没有被云支付拿走，云支付只是把这部分利润拿出来，为消费者做一个投资，投资到云支付的系统当中去，从而得到一个长效的分红机制，终使他花掉的钱再回来，这是云返地产的一个梦想，云返地产就是基于这样的梦想在地产行业中的一个体现。我们希望云返地产能够实现这样的东西，我们地产目前现状是一方面房价高居不下，一方面房子卖不出去，这在很多尤其四五线城市很突出，云返地产就想实现这样的目标：买不起房子的人通过云支付可以买的起房，他今后的按揭可以通过返还来付，因此他买得起房；那些卖不掉房子的开发商，他大量的资产控制，积压，资金回不拢，资金链面临风险，显然就可以通过这样的方式把自己房子快速卖出去，把资金快速回收回来，从而实现企业的稳定，企业的走向平稳，这是开发商的好处，这是消费者的好处。对我们来讲，我希望越来越多的商家，消费者参与到我们这个生态系统当中去，当我们大到一定程度时，这些东西就真正能够实现。
房天下：作为一个地产人，您生活中是一个什么样的人呢？怎样平衡工作和生活的关系？跟大家分享一下。
陈总：生活当中，我觉得我是个很无趣的人，尤其是自从做了云返地产之后，以前做之前，我下了班可能会去健健身，打打球。做了云返地产之后，我发现基本上一个人在办公室起码工作到12点，因为我觉得云返地产在才刚刚开始，还有很多事情要做，我认为我不是在做一个生意，我想把它做成一个事业，所以呢，我希望自己在短时间能够有更多的精力投入，使它能真的越走越快，真的能够实现心中所想的那样。看我们后面背板，是我们云支付董事长分享的，我看了非常喜欢，我就要求我们设计把它弄下来贴在墙上。我们现在整个公司都是按照这句话的意思在做事，这句话叫做：世界幸福的事情莫过于为了梦想而奋斗。虽然我们现在很辛苦，但是说真话，我们现在觉得还是挺幸福的，因为我们现在有一个明确的目标在往前奔跑，而不是像以前做房地产，我们开发一个项目，下一个项目还是开发，还是做同样的事情。
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