[摘要] 10月26日-10月29日，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议在北京召开，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。
10月26日-10月29日，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议在北京召开，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。全会公报指出：促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。此举较之前放开单独二孩相比更进了一步，意味着中国实施了三十多年的“一胎化”人口政策出现了重大逆转。
1、人口红利减弱，老龄化加速，人口政策调整势在必行
劳动人口数量和占比在2012年首次下降，人口红利渐趋弱化。到2014年，总抚养比上升为36.2%，比上年末增长0.9个百分点，老年抚养比为13.7%，比上年末增长0.6个百分点。从抚养比数据看，老年抚养比的提高将成为未来20年我国总抚养比稳步提高的重要原因。受劳动人口比重下降、新增人口放缓以及抚养比的上升影响，刘易斯拐点和库兹涅茨拐点开始到来，人口红利效果开始减退，人口政策调整已势在必行。
表：1982年至今人口抚养比变化
数据来源：国家统计局，中指研究院整理
中国人口金字塔也发生了巨大变化。2000年第五次人口普查数据显示，10-39岁年龄段人口较为突出。2010年第六次人口普查数据中，15-49岁年龄段人口占比较为突出，占总人口比重超过半数，其中40-44岁年龄段人口比重均近10%，在各年龄段中较高。未来，将有更多人口进入老龄阶段，必然对社会消费需求规模及结构带来巨大影响，部分刚性需求减弱，进一步对人口政策调整带来较大动力。
图：两次人口普查我国人口年龄结构变化
数据来源：国家统计局，中指研究院整理
2、人口政策调整将积极扩大社会消费、带动房地产改善性需求进一步释放
二孩政策放开，将提升未来生育率，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口规模增速降低对经济社会的影响。
表：1995年至今出生人口及出生率走势
数据来源：国家统计局，中指研究院整理
根据第六次人口普查数据，城镇中二代三人户为61397775户，占城镇家庭户数的30%。这部分家庭多数将有资格成为政策受益对象。从生育意愿来看，此前根据第六次人口普查数据，城镇育龄妇女二孩生育率仅有5.57%，小于的10.42%。未来若放开二胎，根据卫计委年初开展的专项调查显示目标人群中40%有再生育的打算，城镇生育意愿会有所提高。同时也要看到，上年已放开单独二孩政策，但2014年出生人口1688万人，仅比2013年增加48万人，申请家庭意愿较预期有所不及。但从总体来看，此次政策调整对人口增长带来的影响显然是更积极的，有利于进一步促进社会消费。
对房地产行业影响来看，放开二孩政策或将在短期内形成生育高峰，长期来看也将对新增人口和未来人口抚养比结构优化做出贡献，进一步延缓房地产需求拐点期的到来，同时也将推高对大户型产品需求的支持，多居室改善性产品更受关注。随着城镇化的平稳推进，居民收入及生活水平的不断提高，消费的升级，改善型需求将逐渐成为市场主力，是房地产市场的维持一定规模的重要因素。从短期来看，二孩政策的放开将使部分二孩家庭选择大户型产品，在一定程度上推高改善性需求。从第六次人口普查数据来看，城镇居民二代户中，二室房屋占比高超过1/3，三代户中三室占比高近1/3，均适合目前家庭结构，但随着二胎生育率增长，未来这部分需求将往三室、四室转变，未来五室也将面临更大的需求，这对房地产企业调整产品结构也将带来新的考验。从长期来看，二孩政策放开将在未来释放更大的新增人口需求，在一定程度上将延缓房地产市场拐点期的到来。
此次人口政策调整，旨在促进人口均衡发展，在鼓励新增人口、减缓人口红利消退速度的同时， 应对老龄化带来的全社会养老问题。家庭人口的增长和对老年、幼儿养护方面的关注，将促使地产改善性需求迎来新的增长点。这均将给当前进入白银时代的房地产业注入新的活力，同时也对地产企业提出更高的要求。一方面，改善性需求的增长将在短期内进一步释放，需要企业在短期内及时调整产品和营销策略，抓住机会快速消化库存。另一方面，养老、幼儿的主要导向也要求地产相关配套产品和服务同步跟进，不断创新。房地产企业如何应对新形势下人口变化的要求，将是决定其未来发展空间的关键。
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