[摘要] 金秋时节来临，也成为各大市场验收成果的时期。
金秋时节来临，也成为各大市场验收成果的时期。
随着楼市进入“新常态”，“金九银十”之后的房企是否依然赚得盆满钵满成了市场关注的问题。实际上，今年“金九”的销售业绩似乎让市场看到了希望，来自主要房企的销售数据显示，9月销售金额环比上涨28%，同比上升了18%。
然而，尽管今年的楼市相比去年有复苏，但房企却凸显增收不增利的现象，房企利润率持续下滑。来自中原地产研究部新的统计数据显示，在公布业绩预告的46家房企中，仅17家企业实现了预增、略增或扭亏，20家房企预计亏损，房地产行业净利润下滑现象进一步加剧，尤以中小房企的业绩为堪忧。房企之间分化愈发明显，行业洗牌加剧，甚至陆续出现房地产上市企业退出房地产业务。
在行业洗牌不断加速的同时，谋求转型似乎成为中小房企的“翻身”之举，转型该如何选择，转型中的房地产企业又将面临何种挑战与困难？
行业分化加剧
记者从中原地产研究部的统计报告中了解到，从已经公布三季报预告的房企来看，格力地产、滨江集团、中粮地产、世联行等7家企业对今年前三季度归属于上市公司股东的净利润预计将有所增加，深大通、珠海港、万好万家等4家房企预计将扭亏为盈。
然而，除此以外的多达22家企业的数据则不够乐观，银润投资、津滨发展、广宇集团等8家企业公布了预亏预报。另外，有4家企业利润预警，10家企业利润将减少。
其中，预计亏损额度高的是嘉凯城，预计亏损达6亿元，而该企业在2009年净利曾高达11.97亿元。对此，嘉凯城表示，“公司房地产业务前三季度项目结算少，产生的营业收入及净利润较少。此外，公司城镇生活平台战略处于投入阶段，尚未产生。”
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，从房企公布的数据来看，不仅限于一二线城市与三四线城市之间房地产市场的分化现象，房地产企业之间的分化现象也已十分严重。
“虽然2015年楼市相比2014年复苏，但房企增收不增利的现象依然明显，房企的利润率持续下调，特别是中小企业，表现更是明显。”张大伟说。
同时，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时指出，“一方面由于房地产市场不景气，需求降低，房价回调；另一方面在于拿地就能赚钱的时代已经过去，营业成本水涨船高，这两方面导致了房企利润大幅度下滑。”
对于房企利润逐渐分化的现象，韩长吉指出，“在房价被热炒时，来掘金者众多，投资者中不乏夹杂着大量投机者，而市场萧条时，潮水逐渐褪去，就能发现谁才是房产市场的裸泳者。预计未来这种利润持续下降与分化的局面会持续加剧，行业将面临深度洗牌。”
“金九”不再“金”
尽管房地产企业利润普遍不理想，但销售业绩却显现出乐观。
中原地产数据显示，在已经公布9月销售业绩的23家房企中，合计销售1167亿元，比8月环比上涨了7%。前9月销售额合计达到9123.89亿，同比涨幅达到20.2%，而这一数据相比8月份的1090亿上涨了7%。整体来看，虽然9月大部分城市市场平淡，但主流标杆房企仍收获了金九月。
其中，万科、碧桂园、招商地产等11家房企9月销售业绩出现环比上涨，保利、恒大、雅居乐等12家房企环比下滑。从前9月销售金额来看，仅融创和富力地产出现同比下滑，其余21家企业均出现同比增长。
韩长吉认为，正是在一系列利好政策的刺激下，尽管房企利润不理想，但销售数据却乐观。“9月房地产行业接连迎来政策利好，先是中国楼市‘限外令’10年来首现松动，再是降准、降息、贷款利率再创历史新低，然后是非限购城市首套房首付降低到25%，还有地方政府伸出救市援手。”
“金九”房地产市场销售的有所抬头，也使得市场对“银十”充满期待。张大伟认为，“随着9月新批预售证面积增加，10月推售量有望继续维持高位。供应充足加之月末“930新政”利好，‘银十’成交表现可期。”
实际上，今年的“金九”却并不如预期，虽然大部分房企业绩都很突出，但整个房地产市场却有所疲软。
中原地产研究院的数据显示，北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，“2015年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑，影响了下半年的楼市成交走势。”
张大伟指出，房地产整体市场已经出现了明显的“四不均”，即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡以及价格涨跌幅不均衡。“从房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。”
同时，张大伟表示，造成9月房地产销售数据出现上涨的一个重要原因，即来自一二线城市房企销售的拉动。因此，要注意房地产市场所将面临的巨大风险，即避免一二线城市房价上涨失控，以及三四线城市的楼市跌入深渊。
转型在即
地价上涨较快、资金成本增加……已经成为房企业绩报告中的高频词，足见房地产企业增收不增利的现象愈发显著。有房企的管理人士指出，目前房地产企业的平均利润正在以每年1%的速度下滑。
而净利润的持续下跌，无疑标志着房地产行业暴利时代消逝。随着房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，已经有越来越多的房地产企业选择退出市场。
来自中国房地产测评中心历年的监测显示，2009年底沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。而到2014年，沪深两市涉及房地产业务的上市公司却不足200家。而这也意味着，5年的时间里有超过100家A股涉房企业逐渐退出了房地产业务。
韩长吉认为：“房地产市场的寒冬已经来临，行业净利润持续下降，盈利空间被一再压缩，这加剧了房企之间的竞争。而竞争力弱，生存能力不强的企业不是主动离场，就是被动淘汰。预计未来行业洗牌会进一步加剧，市场集中度将大幅提高。”
一位房地产业内人士表示：“进入楼市的白银时代，许多上市房企开始进行战略转型和投资非房产业，在多元化的战略上发力。比如中海、万科等拆分物业管理服务，绿地、碧桂园等房企开始探索金融领域。”
在韩长吉看来，转型很可能成为中小房企的救命稻草，现阶段房地产企业的转型主要朝着三个方向，个方向是向产业链上下游延伸，上至服务业、金融业，下至建筑业、旅游业，实现多元化发展；第二个方向是通过兼并扩张，抢占市场份额；第三个是引入互联网思维，用互联网改造传统社区，提高产品的附加值。
而在房企实现多元化转型的案例中，恒大当属为代表性的一个。2014年恒大地产年报显示，截至2014年，矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业累计投入了64.2亿，占公司总资产1.35%。而上述四大产业也预计在2015年将投入20亿元，2016投入15亿元，2017年投入10亿元。
然而，在恒大不断多元化布局的背后也暗含着转型所带来的风险，财报显示，2014年恒大的非地产业务总亏损为31.3亿元，其中光矿泉水业务去年就亏损23.7亿元。
韩长吉指出，房企在转型过程中也要注意规避风险，由于主营业务资金回收期长、净利润不理想，将会对现金流产生不利影响，从而加大房企转型的风险。尤其对于中小型房企来说，更要避免盲目转型。
同策咨询研究部总监张宏伟也指出，对于当前许多“摸着石头过河”转型的房企来说，需要调整好自己的布局策略，优化自己的城市和项目布局，甚至部分项目转手甩包袱，否则，极有可能陷入转型过程中的“陷阱”。
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