[摘要] 作为房地产业内人士，在旁观股市交战的时候，也要提醒目前仍然热火朝天的楼市，7月远没有想象那么乐观。
股市从6月12日的高5166.35点跌至7月3日的3686.92点，跌了1479.43点，跌幅高达28.64%。其中，多空双方调兵遣将，争夺激烈，特别是近一两周，已被股民称之为“国家保卫战”。
战况愈演愈恶劣，指数越跌越低，现在又祭出了所谓暂停IPO的大招(历史上曾有过八次暂停IPO，跌了3次涨了5次)，股市保卫战已杀到关键的时刻。
作为房地产业内人士，在旁观股市交战的时候，也要提醒目前仍然热火朝天的楼市，7月远没有想象那么乐观。
，股市和房市都需要进行价值重估。一直在讲这次股市下跌尚未找到空军，其实空军就在你我中间，每个散户也许都是空军。不妨做个调查，这次反弹之后，会有多少人出货了结，如果反弹超过5%是多少，超过10%又会有多少，包括机构、基金。
当前调整是对A股价值的重新评估，都说之前有泡沫，那什么时候泡沫会破灭？每个人都有自己的判断。客观地对A股价值进行重估，并不是一件坏事。同样，对当前房地产也需要进行一次价值重估。
基本面真的改变了吗？我看没有！整体供大于求的情况并没有发生根本性的逆转，是因为政策、股市等诸多方面原因，让楼市在今年二季度走了一个漂亮的上升浪，而迫切的购房需求和强大的购买力过去之后，再对市场进行一次客观评价，也是完全必要的。
第二，短期来看，股市、楼市的空头力量大于多头。股市大家已经理解，即使是当前点数，和去年起步时的2112.13点相比，也有74.6%的上涨，如果是从去年过来的股民，应该大多有盈利，出现调整获利了结也好，斩仓割肉也好都是正常的事情，所谓“踩踏事件”就是空头占主导力量的体现。
对楼市来说，之前市场呈现量价齐涨的态势，特别是北京、上海、深圳。其中，深圳价格涨幅大，四五月份整体上升20%以上，到处都流传着一手日光、二手跳价的诸多神奇故事，但值得警惕的是，六月以来深圳的价格已经出现了一定的滞涨，这点必须让人警醒。也就是说楼市的多头力量也有所衰弱，由此及彼，楼市的短期购买力衰弱是大概率事件，千万不能太过于乐观。
第三，七月对楼市、股市都不是旺季。股市方面，过去15年历史上，7月份股市7次下跌，8次上涨，其中涨幅超过10%的只有3次。7月楼市也因天气和推案（房地产项目中所主推出的产品）原因大多是淡季，去年7月楼市也在二季度下跌的情况下继续快速下行。
在淡季中意图创造奇迹，本身难度就比较大，而且受二季度楼市回暖的影响，部分楼盘提价，而提价之后销售速度则迅速下降，又对7月的楼市产生了负面影响。此外，六月由于半年报的原因，诸多大型房企都拼得很凶，也部分透支了7月的销量。在这种情况下，7月成交量要继续维持非常困难，下跌几乎是必然的情况。
所以当前股市、楼市都要打保卫战了，股市依赖政策，楼市要靠自己。各家房企还是要恢复平常心，忘记二季度的火爆，客观评估当前市场情况、评估客户购买力、评估自身项目状况，谨慎定价，积极促销，争取淡季不淡，给自己一份过得去的答卷。
楼市与股市一样火爆 房价呈现周期性波动的特征
股市财富缩水冲击一线楼市：多个楼盘出现退房华夏时报 2015.07.09
A股连续三周暴跌，超过30万亿财富灰飞烟灭，这也开始波及今年暴涨的深圳楼市。
一位深圳房地产业内知情人士向《华夏时报》记者透露，万科、中海、招商地产的部分项目以及华侨城片区楼盘，日前开始出现已交付定金的客户退房现象。福田CBD某商业项目的客户也开始向开发商表达想转让手中商铺的意愿。
从6月底开始，深圳楼市的成交量明显下降，二手房市场放盘量增加，报价也开始下调，如前海区域二手房报价已经下降了3-5个百分点。
“近期客户的购房需求确实有下降迹象，我们在催促客户交付首期款时，客户提出因股市被套要求缓交房款。”高度依赖深圳客的东莞凤岗开发商对记者说。
财富缩水传导至楼市
上述业内知情人士称，尽管目前多个楼盘出现客户退房的现象，但开发商也不愿意接手，客户便委托开发商转卖。不止是高端住宅，连刚需盘也受到影响。
对此，万科内部人士向记者回复称，深圳近期开盘的刚需盘有天誉和云城，近确实出现了两三个客户退订的情况，但不确定是否因股市引起。
“部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路一步步被深套。”上述知情人士称，这波牛市行情大的特点就是利用杠杆炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。
实际上，不止是在深圳，据某上市券商房地产资管人士透露，目前在上海、重庆、成都都出现了退房现象。
“针对股市暴跌对房地产市场的影响，大部分开发商同行都表现出担忧，虽然目前市场尚未出现大规模退订的现象，但可能会在未来爆发。”上述万科内部人士称。
从以往股市与楼市的变化关系来看，深圳楼市与股市同起同落的联动性大。2007年深圳也是引领房价暴涨，2008年金融危机后，深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌，率先出现购房者退房潮。此后股市表现平淡，而深圳楼市在2009年出现反弹后，房价也并未大涨，直到去年“9·30”政策放开房贷杠杆后，股市一路向上，深圳楼市也再次暴涨，并出现空前的业主违约潮。
“深圳市场投资客多，对银行杠杆高低特别敏感，股市带来的财富增长效应也传导到了楼市。”深圳本土一位房企中层管理者分析认为，这轮股市涨幅大的是创业板成长股和代表新兴产业的“互联网+”概念股，深圳这类公司非常多，而一旦股市退潮肯定也将影响到楼市。
深圳西丽一楼盘副总经理告诉记者，该盘因主要面向刚需和改善性需求购房者为主，暂时没有出现退房现象，但预计财富缩水后的购买力会出现影响，尤其是对豪宅影响较大。
主要受深圳客影响的东莞、惠州楼市，在“3·30”新政后，二套房执行首付四成，为深圳投资客提供了高杠杆空间，但如今也开始感受到一丝凉意。
“这一两周感觉受影响了，客户来访量开始下降，在催促客户交首期款时，客户提出要求希望缓一缓，表示股市资金被套牢。”东莞凤岗一家开发商告诉记者，东莞的二套房政策并没有发生改变，变化的是深圳客自身的购买力。
二手房有价无市
与此同时，深圳二手房市场也开始有价无市。
“近两周放盘量确实增加了不少，有的业主急于卖房套现。”至祥地产置业顾问小朱告诉记者，日前龙华金地上塘道就有3个业主同时放盘，都要求买家一次性付款且一个星期内资金要到位。不过，价值几百万的房子不能贷款，这种买家非常难找，因此房子也没有成交。
“我们也遇到了业主急需资金卖房的，要求客户付全款，或者至少一周之内首付款要交齐。”坂田世联地产的置业顾问告诉记者，近期区域内二手房放盘量增加但购房者却明显少了。
7月首周，中原地产业主报价指数为63.6%，较上周大幅下降8.3个百分点，分片区来看，南山南区、坂田、龙华、宝安南区报价均出现下降，前期大幅提高报价的业主面临成交压力。
“现在还是有看房的客户，但放盘价格虚高，已是有价无市。”小朱说，6月20日之后，龙华片区的成交量就迅速减少了，价格太高买家无法接受。
美联物业华南总经理江少杰告诉记者，股市影响可能会导致业主或者购房者资金紧张，目前股市影响还不明显，主要是受银行收紧信贷、提高首付比例至四成的影响，过快上涨的区域报价开始下降，预计三季度成交量比二季度至少下降20%-30%。
中原地产前海置业经理刘洋告诉记者，前海区域二手房放盘量也明显增多，成交价格比6月份下降了3%-5%，同样一套鼎泰风华三期的115平米三房，上个月朝北户型成交价在800万元，但目前朝南户型的报价也只有800万元，过去朝南朝北的户型价格相差30万-50万元。
“6月之前，前海投资客占比达到一半，但房价短期不可能再大幅上涨，因此失去投资客就只能靠刚需和改善需求，但现在购房者对价格比较敏感，报高价没人买。”刘洋说。
楼市与股市一样火爆 房价呈现周期性波动的特征
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
