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碧桂园联手平安推房产众筹 客户接受度成考验

每日经济新闻   2015-06-01 11:02

[摘要] 继此前斥资62亿港元入股碧桂园成为第二大股东后,中国平安与碧桂园在业务层面也逐步进入实质性合作阶段。

继此前斥资62亿港元入股碧桂园成为第二大股东后,中国平安与碧桂园在业务层面也逐步进入实质性合作阶段。

5月29日,由中国平安旗下的平安好房发起的房地产众筹联盟正式成立,这个联盟聚集了万科、绿地、碧桂园等数十家国内知名房企。同时,碧桂园宣布联合中国平安共同推出国内首款房产众筹金融产品,试点项目为碧桂园位于上海的嘉定项目。

平安好房首席执行官庄诺在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,房产众筹将颠覆房地产的传统开发模式,一方面大大降低开发商的投入成本,实现真正的轻资产运营,另一方面能提前锁定意向客户,提高项目的销售去化速度。

若众筹可降1/3成本

按照传统的房地产开发流程开发商在拿地后根据地块特点进行项目规划,然后寻找融资用于开发建设,待项目建设达到预售条件后,再寻找意向客户。

庄诺表示,平安的房产众筹大概流程是,开发商拿地后与平安好房谈合作,平安好房从中挑选合适的项目,再根据合作对象提出的要求,设计出符合需求的金融产品,放到平安前海众筹平台实现募集,以此提前圈定意向客户,融资完成后,项目开工。

据悉,目前市面上开发商的众筹仅仅停留在营销、价格层面上,而这次碧桂园是真正意义上的开发众筹。这其中,碧桂园主要负责项目的规划与建造,众筹产品的设计与销售都由平安好房负责。

按照庄诺的设想,碧桂园上海嘉定项目将以“1平方米”作为众筹单位,投资者可以购买,在楼盘完成后,就拥有了某一套楼房整体或部分的权益。之后,投资者可以选择众筹权利转为产权,直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成权。据悉,具体的产品细节,双方仍在制定中,预计6月下旬正式对外公布。

利用众筹开发,意味着开发商能真正实现轻资产运营。庄诺告诉记者,以碧桂园的项目为例,从拿完地后开始众筹,一直到房子建成,周期为18个月,其中资金募集期长为一个月。如果募集到的资金足以覆盖项目的整体开发资金需求,则碧桂园无需承担巨大的资金压力,从而实现向代建营运者的角色转型。由于众筹产品的发售对象均为意向客户,碧桂园同时也能提前锁定项目意向客户,降低后续销售压力。

此外,由于众筹模式节省了融资成本与营销成本,开发商能在不损害利润率的前提下,制定更优惠的售价。根据庄诺的预想,在传统的地产开发模式中,拿地成本是硬性支出,众筹的作用体现在节约融资成本、部分营销成本及其他运营成本,由于拿来建房的众筹资金并没有融资成本,锁定客源也不需要做太多市场营销,终节约的成本可能达到房价的三分之一。

客户接受度成考验

尽管众筹开发对开发商带来的好处显而易见,但对客户而言,能否产生足够的吸引力仍有待观察。

以针对碧桂园的众筹产品为例。庄诺表示,目前产品的细节仍在制定中,率取决于房屋的定价,在核算成本之后,根据房屋每平方米的售价来商定众筹价格。

谈到发行渠道问题,庄诺表示,平安自身就拥有一亿多的客户信息,同时平安好房网注册用户就达100多万,平安会在好房网平台发布产品同时想这些客户推送信息。

易居研究院分析师严跃进表示,此类产品后续销售以及产品分配的环节,对于产品的定价会有争议。毕竟过去传统的住房模式是先定价,再有市场成交。而现在这个模式其实是颠倒过来了,购房者先认购房屋,而后的定价并没有马上公布,实际上也无法公布,这是有一定的风险的,后不排除有争议现象的出现。

同时,严跃进还认为,此类产品在政策推进过程中是否能够获得相关地方政府的支持,也有待考验。

睿信致成管理咨询公司合伙人、总裁薛迥文表示,金融机构为风险设计产品定价,找到相应的风险偏好顾客群。产品的设计需要市场能够要接受,才能找到对应风险偏好的购买者。

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