[摘要] 在经历了被“3•30新政”刷屏的激情而不安的一周后,楼市似乎终于开始进入“理性思考”阶段:在新政后,一二线城市房地产反映迅速,京沪和个别强二线城市部分楼盘出现了明显的价格上涨,其中北京一周商品住宅成交就涨了160%。但事实是,并非所有的项目都具备涨价的条件。
在经历了被“3•30新政”刷屏的激情而不安的一周后,楼市似乎终于开始进入“理性思考”阶段:在新政后,一二线城市房地产反映迅速,京沪和个别强二线城市部分楼盘出现了明显的价格上涨,其中北京一周商品住宅成交就涨了160%。但事实是,并非所有的项目都具备涨价的条件。
由于地段、产品、资源等多重因素的限制,一些试图在新政诱发的集中“喊涨潮”中“浑水摸鱼”的楼盘,终究还是得赤裸裸面对”跑量”的现实。与之相反,那些占据佳地段、稀缺的资源、高品质的房产,价格自然涨得理所当然。
地段决定价值:新政后真涨价的才是卖得好的
诚如上面所说,其实早在2015年开局,已有一些城市的个别项目露出涨价迹象,有的项目每平米涨幅高超万元。同时,“3·30新政”至今,一些企业也纷纷抛出营销式涨价消息。
中介通宵达旦地给客户打电话;门店签单的屋子里人都挤满,只好到咖啡厅签合同;房企宣布24不打烊……就在新政落地后的半个月时间里,楼市瞬间热闹得有如中国人过年景象。
然而,深耕这一行业的都明白,现如今的房地产,“周期论”、“大小年论”可能都不再适用,一二线城市房价还有上升空间,但是三四线城市的房价已经很难上涨。
从今年的市场来看,对于开发企业,一线和二线城市存在一些机会。其中,突出的是北京和上海市场。由于供求关系未发生逆转,供不应求现象表现得较为明显,导致这两个城市价格上涨动力强劲。因此,在限购方面,北京和上海两地不会放开。其次,便是深圳和广州。
二线城市中,苏州、南京等供求基本均衡的城市紧跟其后不示弱,价格也随即上涨。而其他城市价格上行根基并不清晰。
然而在这些上榜的城市中,在新政后真正涨价的,才是真正卖得好的。据中指研究院4月7日公布的数据显示,在新政颁布后的周(3.30-4.5)重点监测的38个城市房地产成交量整体上涨19.5%,其中29个城市同比(比上年同期)上涨。北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅大,为51.4%,北京商品住宅成交同比上涨多,为159.65%;苏州等强二线城市部分优质项目房价已经上涨10%,同比上涨8.4%。
值得一提的是,新政后北京核心地段,上海黄埔江沿岸地段房价被巩固;强劲二线城市苏州高端房产品也出现意料不到的“井喷”,而细究其中,近70%的成交量来自园区核心地段的两个项目——苏州桃花源和苏州御园,据了解一直销售很好的苏州桃花源,新政后又有一波高端人士抢购,并从上海融创绿城内部营销负责人的微信透露其集团发文“融绿两项目涨价通知”,其中包括上海的黄浦湾、苏州的桃花源。
究其根本,此前这些大品牌开发商开发的有影响力的高端楼盘受限购政策及市场因素的影响较多,价格一直趋于较低的水平,而这些楼盘都具备涨调的能力与空间。另外这些涨价之后还热销的楼盘都有一个共同的特点,那便是他们都占据了城市中心地段及稀缺的江景、湖景资源,比如上海黄埔江沿岸的黄浦湾、华润外滩九里、苏州的桃花源、御园。
置业窗口期 买房正当时
诚然应验了马赛效应,这些优质地段的优质项目,从来不惧怕竞争。身处的黄金地带,它们本身不存在刚需项目的普遍性以及同质化特点。相反的是,一旦区域内有少量土地进入市场,就会引来房企疯狂竞拍,版块价值自然与日俱增。就拿新政后上海也是土地首拍来说,松江区一纯住宅地块引来十几家开发商争抢,罕见的“百轮举牌”之后,终溢价72.26%成交。
因为现如今,在一些一线城市、强二线城市住宅土地已经处于稀缺状态,更不要说稀缺地段的土地已经零供应,例如,苏州园区一线沿湖土地,基本后期无供应量。
论市场,土地拍卖面粉价已经接近面包价,后续一线城市和强劲二线市场的资源稀缺型的房产品的价格必定上涨;论政策,在今年3月15号总理答记者问新闻发布会上,李克强总理也向房地产行业传递了温暖的信号,甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此,2015年不管从市场层面还是从政策层面看,不会有利空,只会有利好。由此看来,现在正是置业的佳窗口期。
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