[摘要] 面对今年以来全国房地产的一片萧条，有专家提出警告称，如果全国房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果全国房价整体下跌20%，全国50%的房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的大衰退。
面对今年以来房地产的一片萧条，有专家提出警告称，如果房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果房价整体下跌20%，50%的房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的大衰退。
与此相反的是，美国彼得森研究所发布研报称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世界前十年那样持续相对常态化的运营。交行也发布报告称，纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。交行的报告还认为，目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即便是房价跌去一半，不良贷款率至多不会超过6.6%。
一边是国内权威专家认为房地产泡沫如果破裂，将危及中国经济和金融。而另一边银行业和国外权威机构却发出房价即使大跌也扛得住的回应。这让广大民众被搞得一头雾水，不知该听谁好？而笔者认为，房价如果跌幅达到50%，肯定会给中国经济和金融业带来重创，但绝非致命。
首先，房地产投资上升，GDP却在下滑，之间的关联度并不高。2012年至今，房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续上升：2012年该比例为19 .68%，2013年为19 .70%，2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时，我国G D P增速由2012年的7.8%回落至2014年季度的7.4%。
此外，虽然2013年我国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%，但G D P增速较上年回落0.1个百分点，表明房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。2014年一季度，我国房地产业实现增加值占G D P的比例为6.87%，较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明，年初以来房地产市场出现的明显调整态势，可能并不像部分市场人士分析那样，是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。
再者，房地产开发贷款占各项贷款余额的比重并不大。央行实时数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是说，理论上说，就算房地产贷款“全军覆没”，也只不过是整个贷款资产的两成而已。这个比例对于中国经济和金融来说会有一定拖累，但并不致命。
其三，让我们先细分一下房贷结构，在15.97万亿的房地产贷款中，个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%。在这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说只有房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金，而第二套以上房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为中国首套贷款买房的居民，他们买房为了居住，之后的房价涨跌对其影响并不大，所以不会有多少人会因为房价下跌而断供。
至于二套以上住房的购置是属于改善型和投资型的房产，其对价格涨跌变动就明感许多，但出现真正弃房的比例也不会很大，一方面这些二套以上购置住房的人，大多数不是最近一两年买的房，还贷也有好多年，就是等着房产，从中获取利益，要是现在选择弃房，意味着前面的六成首付和多年还贷将付之东流。另一方面，房价下跌设置前提是下跌50%，而第二套住房首付款比例要60%，所以只是跌去一半，大多住购房者还能扛得住。
最后，房价若下跌50%，会对3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款这两项造成较大风险，但这两项贷款共计只有4.9万亿元，占全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%，如果这其中的60%形成不良贷款，只增加不良率为4%左右。所以交行和国外研究所的结论是基本没什么问题的。
但笔者认为，交行和彼得森研究院忽略了二大致命因素：其一、若一旦像“北、上、广、深”的房价跌过50%，金融风险是否将会失控？笔者认为，中国三四线城市房价泡沫可能下跌三成至五成也就结束了，而像上海、北京这样的动辄房价4-5万/平方米，稍好一点中心城区要5-6万/平方米，存在着极大泡沫，一旦房地产泡沫破裂，房价跌去70%至80%都有可能，所以银行业不能老是把眼光停留在房价未来跌去一半的风险之上。
其二、房地产在下跌中将其他一些金融风险引爆，那后果则不堪设想。或许仅是房地产对金融业并不致命，但是它所引爆的其他风险叠加在一起，那极有可能很致命。如果房价大跌，必然将传递到土地市场，使地方政府财政大幅萎缩，必然会影响到其还债的能力，目前地方政府平台债务贷款总计13万亿，如果再把地方债务违约造成不良贷款上升，那就更可怕了。
此外，一直以来开发商真正从银行获得的贷款比例有限，大多是靠信托、委托代款、理财产品等影子银行提供的资金支持，目前影子银行的规模达到了20万亿元，如果房地产业出问题，影子银行的金融风险也将暴发。更令人担忧的是，当前很多制造业出现了大量不良贷款问题，很大一部分原因是房地产不景气，民营企业投资其中的资金抽不回来，造成银行的抽贷，所以房地产业出问题，更会使一大批投资房产的制造企业出现资金链断裂的问题,更有可能危及到实体经济。
中国银行业的这艘巨舰，如果仅仅是房价下跌50%，不足以造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%，跌至70%-80%该如何应对？还有房价大跌将引爆地方政府债务危机、影子银行风险、涉房制造企业不良贷款风险。所以中国的金融和经济现在并非高枕无忧，而作为决策层也要提前做好风险防风的准备，要力争将危机带来的损失降到限度。
所以去年底，银监会为了避免发生金融危机时，银行大而不能倒的局面，要求各大银行签订“生前遗嘱”，并在银行业引入破产退出机制。估计有部分中小银行因风险问题而出现倒闭将在所难免。这实际上就是预见到了部分金融机构有倒闭关门的可能!
本文作者：张平 （高级经济师，知名财经评论家）
从金融和财政的视角看房价为什么不可能大幅下降
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