[摘要] 日前，笔者就南通目前的房贷情况，致电了了包括农行、工行、建行、交行、南京银行、江苏银行等在内的南通各大银行，重点对首套房贷利率、贷款条件及放贷速度进行了调查。
近期，“中国首批房奴”成为楼市最热门的词汇之一：从本世纪初我国迎来批住房贷款热潮至今，首批房贷将迎来清款大限，首批房贷族也将迎来集体还清房贷的日子，进入无债一身轻的状态。
随着这则消息的大热，对于“房奴”及“房贷利率”的关注又一次被购房者推到风口浪尖。另一方面，由于临近年末，贷款额度紧张，各大银行的贷款规模一般会有收紧迹象。近期，多个媒体报道多个城市上调房贷利率，这一消息无疑令不少购房者神经绷紧。
日前，笔者对南通各大银行房贷情况进行了摸底调查，基本所有银行首套房贷利率仍有优惠，甚至还可85折。但临近年底，也有银行经理表示“首套房贷利率是否会上浮”很难说，而业内人士也分析：优惠利率可能随着银行年内信贷额度的减少而持续收紧。
日前，笔者就南通目前的房贷情况，致电了了包括农行、工行、建行、交行、南京银行、江苏银行等在内的南通各大银行，重点对首套房贷利率、贷款条件及放贷速度进行了调查。
调查时间：2012-11-20
各大银行首套房贷款利率85-9折
由于房贷是购房者买房最关注的问题之一，加上关于房贷优惠利率的风波传闻一直不断，因此南通房天下基本间隔1个月就会对南通各大主要银行进行一次房贷情况调查。在本次调查中，笔者发现，各大银行的房贷情况相较于9-10月份基本没有出现变化，工商银行、交通银行、南京银行、农业银行的首套房贷利率均有85折优惠；招商银行、建设银行是9折优惠利率。绝大部分楼盘首套房贷款楼盘对象需要是签约的合作项目。
优惠会否取消？在调查中，有银行经理表示，房贷情况变幻莫测，作为市级银行，他们也不能确定下一刻房贷优惠是否会有所上升，但是目前已经有一些传言，首套房贷优惠或将收紧。同时在调查中，笔者发现，江苏银行与农业银行明确表示，首套房贷85折情况需要领导进行审批，这是在10月份未出现的情况。据相关人士透露，年底房贷额度收紧，优惠利率变化是常有的事。对于房贷利率优惠问题，也有个别银行表示：发放房贷其实没有固定的优惠利率，将会针对不同客户的信用及购买房屋的情况评估最终执行的利率优惠。
二手房贷款利率各不相同
笔者对于首套二手房的贷款情况，对部分银行也进行了咨询。其中招商银行是9折优惠、建设银行92折、江苏银行9折、农业银行95折；其中招商银行表示，二手房贷款需要在过户之前进行申请，这一点与其他银行有所不同。另外南京银行的二手房贷款需要在规定的小区内买房，不在范围内不予放款。
放贷速度快慢不一
在贷款放贷速度方面，绝大部分银行表示，如果材料齐全，一个星期左右便能放款。而江苏银行则表示，由于目前申请房贷客户较多，放贷速度相对较慢，如果需要“插队”，则要领导进行审批。在调查中，也有银行表示，目前11月份，放贷速度尚未有太大的影响，但是到了12月份就“比较难说了。”所以笔者在此提醒，目前有贷款需求的购房者，要尽早办理相关手续。
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由于目前贷款利息依然很高，因此有不少购房者在买房一段时间后，有提前还贷的打算，那么究竟哪些人不适合提前还贷呢？银行相关人士也进行了解答：
“提前还贷在加息时期受贷款人追捧，能够帮助贷款人有效地缩减利息支出。但在年末，利率或将随时上浮的局面下，如果把握投资机会，巧用资产组合，仍然可以取得不错的，而有些完全可以超越房贷利率，因此，有以下类情况并不适宜提前还贷。”
1、等额本金还款期已超过三分之一的贷款人没必要提前还贷。因为等额本金开始还的钱比较多，后来越来越少，这部分人已将大额的钱还完了，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。而如果贷款人是采用等额本息还款的方式，且已到借款中期，也不需要提前还贷。因为等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，提前还款还的是本金，意义不大。
2、投资高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷，否则得不偿失。比如短期内有项目可投资的人群，如果这时候将钱都还进了银行，将白白丧失了赚钱的机会。
3、对于不久后还需要向银行贷款的贷款人，也不必急着还钱，若现在把钱一下子还给银行，等不久后再去银行申办贷款时，基准利率有可能会上浮10%~30%，甚至更高。
4、对于当初办理房贷时，基准利率享受了7~8.5折优惠的贷款人，也可以不考虑提前还贷，闲置资金可以用来投资货币基金，或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷利息成本。
还款初期适宜提前还贷
对于处于还款初期的人，需要以房屋抵押融资的人和每月公积金缴纳数额较大的贷款人来说，提前还款还是有一定好处的。因为还款利息支出通常集中在还款初期，所以贷款人在还款前期提前还款都是划算的。
此外，如果贷款人需要用房屋抵押融资，可以考虑先还清房贷，然后再做房屋抵押贷款，以变相周转资金。将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求上，来解决自身融资需求，所以这部分的人是比较适合提前还贷的。
其实，提前还贷未必真的划算，是否合适提前还贷要按具体情况进行分析。由于每个借款人的贷款利率、限期以及还款方式都有所不同，因此还是建议借款人在认真分析自己合同的前提下，仔细计算还贷成本以及自己要多拿的利息，权衡之后再做出决定。
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住房调控下坚持差别化房贷
房地产调控以来，差别化的住房信贷政策对于保障刚性需求、打压投资投机型需求发挥了巨大的作用。专家表示，在住房调控不放松的背景下，差别化的房贷还应该坚持，年末收紧首套房贷的现象不应该扩大。
差别化房贷是国家房地产调控的重要手段之一，在保证购房者合理住房需求，打压投资投机方面发挥了重大的作用。差别化信贷的执行，使投资、投机性需求难以利用金融杠杆，未来全面落实差别化房贷的政策不会放松，刚性需求在贷款上应该会有更多的优惠。
目前调控下刚性需求还是楼市的支撑点。利率上升有可能增加楼市观望情绪，从而限制合理住房需求的释放。银行应该在经营业绩和社会责任之间寻找平衡，更加支持国家的房地产调控政策。
对于近期需要贷款的购房者，专家建议，在签约前对个人贷款资质确认和业主交房时间都需要更为谨慎。需要确保个人贷款资质是否符合银行要求，此外，在贷款审批时间方面也需要多加确认，从而与业主在交房时间上进行协调，以免在审批环节出现问题而影响购房，带来不必要的纠纷。
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