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2012上半年楼市调控不会再加强 优化调控为主

——南通房地产形势报告会之搜房网新房一大区总经理李红杰主题演讲

搜房网   2011-12-21 23:36

[摘要] 2011-2012中国(南通)房地产形势报告会盛大启动,我们邀请到了南通房地产协会副秘书长汪均,搜房控股新房集团一大区总经理李红杰,以及众多南通业内人士嘉宾齐聚一堂,共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。

被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来,限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。2011年初,楼市“国八条”祭出,调控再次升级,中国房地产面临前所未有的困难与挑战:往年的“金九银十”楼市旺季不复存在,甚至面临惨淡收官的尴尬现状;各地降价潮蔓延,销售萎缩、融资困难已成为众多中国房企面临的双重难题;楼市并购潮暗潮涌动,如何困境中求生,逆境中创新已成为众多房企最为关注的话题。

在严峻的背景下,未来的房地产市场发展趋势将如何?未来房地产宏观调控政策走向?新形势下,中国房地产行业如何透视现状、锚定未来、战略前瞻、科学规划,寻求技术突破、产业创新、经济发展,为引领下一轮发展打下坚实的基础?

2011年12月21日,由搜房网主办的2011-2012中国(南通)房地产形势报告会盛大启动,我们邀请到了南通房地产协会副秘书长汪均,搜房控股新房集团一大区总经理李红杰,以及众多南通业内人士嘉宾齐聚一堂,共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。报告会上,搜房控股新房集团一大区总经理李红杰做了生动详细的主题演讲,对于南通楼市的现状与未来,来听听她的看法。

嘉宾:搜房控股新房集团一大区总经理 李红杰

这次来到这里,主要是想和在座各位共同探讨2012年中国楼市未来的一个走向。本次内容有三个部分,从政策走势,市场变化到2012展望这三个方面来梳理一下,展望一下房地产市场。在报告进行之前,尤其是部分,房产政策走势方面,我相信在座的都是业内同行,对今年以来,房地产市场的走势以及国家的宏观调控都是相当熟悉的,在这个环境下我们要回顾下今年我国的国际金融走势,中国经济发展形势,尤其是在中央进行的经济会议中也提到了,一些重要的发展方向。

这些年尤其是今年以来,我们受到欧债尤其是8月8号,标普下调了美国信用等级以来,全球经济形势并不乐观,中国的GDP发展,连续三个季度的GDP都在持续下降,谈到GDP,谈到我们的CPI,11月CPI已经下降到了4.2,通胀和货币政策在相当一段时间内,一直都是这种状态。最近释放出来的一种信号,应该说是要巩固经济发展势头,保持平稳较快发展的这样一个基调。

同时我们也要关注到,房地产政策,在温家宝关于近期的楼市走势,要强调一点,必须调控,优化我们的调控方向,同时还提到了保障房的建设,在这个过程中,我们也发现了国家宏观调控的措施,尤其是2012年,明年的上半年,有可能会继续增强,同时我们刚刚看到的两条信号,一个是央行下调了存款准备金率,这是3年来首次下调,释放出来的资金有部分可能会流入到房地产市场,还有一个信息,关于上周人民日报头条关于房价的信息,我们也看到了近几个月我们的房价也是环比出现下跌的情况,政策角度来讲应该是个好消息,这个调控措施效果已经起到了,那么接下来的政策应该是不会继续加强,会到一个优化的阶段。

11月份有两条信息要分享给大家,个是南京下调了手套房贷,上浮利率由10%到5%,第二条信息是北京的,北京普通住宅标准有了调整,这两个信号释放出来的,已经从我们的优化刚需,优化改善性住房,在优化税收这方向应该说又起了重要的作用。从限购来讲,我们大家也比较清楚最近发生的限购事件,今年以来将近50个城市已经开始实施限购和限贷。为什么说国家不会在明年上半年放开限购令,应该看到上海和青岛刚刚发布明年要继续限购令政策,佛山当时出了限购令放开政策之后,上午发布下午取消了,这几条信息提醒我们,明年上半年楼市形势不容乐观,但是释放出来的金融信号让我们的市场也无需太过悲观。

回顾下我们政策的走势,我们整个的政策环境,是在刚刚我们提到的调结构,稳物价这样的环境下。今年以来我们一系列的宏观调控,从1月份的国八条,到7月份二三线城市也要加入限购城市行列,一直到10月份保障房建设的提前实现,2011年是逐步的把我们提出来的宏观调控政策不断落实的过程。我们的资金保障房土地这块,也提到了一点,国家保障房,搜房网这边也有自己的理解,就是保障房的开工建设也是在很多环节提供了就业的机会。从国家的经济政策来讲,保障房建设不仅仅是建设宏观调控方面的问题,也是从我们经济发展营销问题起到了很好的作用。货币政策今年上半年是持续收紧,刚刚也提到了今年下半年新增房地产贷款下降是比较显著的。说到市场变化,随着市场调控,量价出现调整,土地市场的出让总量略有增长,土地出让金是持平的,但是住宅用地的量和价都是持续下跌的一个过程。供应量方面,今年的土地市场推出面积是高于去年,但是住宅推出面积下降是比较明显的。需求方面,土地总的成交面积增长,但住宅成交却是在低迷的状态,价格方面,住宅用地楼面均价持续低于去年同期,走到了下行的通道。

在十大城市,我们是做了重点的分析,就是一二线楼市这块,今年1-11月份所有的整个十大城市推出面积是同比下降了,一线城市推出面积是微涨,二线城市是下降23.9%,土地价格方面,住宅用地楼面均价是持续低于去年同期,溢价率也是持续进入下行空间。很多我们研究的重点城市,我们的住宅用地楼面均价是低于去年同期的。土地出让金方面,土地出让金总金额与去年是持平的。重点城市出让金是低于去年。我们拿地王也做了个研究。我们住宅用地地王有4宗都是出现在上半年的,11月份有3宗。我们做的百城价格指数显示,新房是持续下跌的,从9月份以来三个月是持续下降的,重点城市更是全线下降。效果正在显现过程中。国家在优化调控政策并不是一位的要收紧。明年形势应该也是个优化的过程。三限城市的涨幅是高于一线和二线的。从需求上来看,二十个城市同比去年是持续下降的,趋势也在不断扩大,总体成交量同比也是下降的。一线成交成交量处于低位运行的状态,但是比2008年还是要高出来的。

我们从几个方面来预判下2012年房地产市场的发展,总体的预判是上半年的房地产调控将进一步显现,投资开发步伐将会继续放缓,量价继续下行,下半年将逐渐变化,预计在2012年下半年,由于调控政策将较为严厉,需求仍然被抑制,货币调控微调也难以很快缓解房地产资金的压力。货币政策走向是关键,货币政策的微调力度和节奏僵尸影响房地产市场的关键。一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策。

报道中国(南通)房地产形势报告会圆满落幕

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主题演讲:

南通房协副秘书长汪均:楼市不是"冰点"也不是"拐点" 只是正常调整期

搜房网新房一大区总经理李红杰:2012上半年楼市调控不会再加强 优化调控为主

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专访:

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