[摘要] 根据中指研究院数据显示，2010年北京房价同比上升37.13%，多数项目并未出现明显的降价行为，许多业内人士将其归咎于刚需的源源不断和CPI的连创新高。然而事实却并非如此简单，一位开发商私下透露：更高的拿地成本、税费使得他们没有多余的降价空间。
（北京青年报）根据中指研究院数据显示，2010年北京房价同比上升37.13%，多数项目并未出现明显的降价行为，许多业内人士将其归咎于刚需的源源不断和CPI的连创新高。然而事实却并非如此简单，一位开发商私下透露：更高的拿地成本、税费使得他们没有多余的降价空间，即便是受调控影响成交惨淡，宁肯延期入市等待回暖，也不愿赔本贱卖。
房价与地价谁影响谁一直都是房地产行业内争论不休的难题。中指研究院数据显示，2010年北京住宅用地成交均价为7357元/平方米，相比2009年的5724元/平方米，同比上升29%。住宅用地成交面积为760万平方米，相比2009年的625万平方米，上涨22%。
2010年北京土地出让金创纪录的突破了1600亿元，这其中固然有CBD核心地块，大望京地块等市区优质地块的贡献，但令不少刚需购房人关心的是城郊区县土地价格的上升。
一位开发商告诉记者，2010年北京各区县的土地价格相对于2009年都有明显上涨。例如房山的长阳板块，目前的土地成交价格在7000-9000元/平方米，而2009年时，6000元/平方米的价格已算高价。亦庄的楼面地价也达到了1.8万元/平方米，甚至接近不少区域在售项目的价格。
●土地“含金量”高开发商难降价
“地价因素，再加上增值税、营业税等各项税费，使得土地的‘含金量’颇高。三年干一个项目纯利润只有5000万左右，不足总销售额的3%。若降价促销那就成赔本买卖了。”北京大兴的一开发商对记者表示，现在他手上的项目根本不敢入市，由于拿地本身较贵，再加上各项税费和成本，已经接近当前的市场价了，赚不到钱。他准备等到年底，价格攀高时入市销售。
对于各项成本，该开发商给记者算了笔经济账：一个项目的开发周期大约在3年左右，从拿地算起，开发商要投入大量的资金。以房山区长阳板块为例，按照目前的主流拍地方式，假设有20万平方米的建筑体量，开发商若要保证成功拿地，还需承诺建设一定的保障性住房，大约是总体量的30%左右。按照当前长阳板块7000元/平方米以上的楼面地价，也就是说土地出让金就至少为14亿元。在拍地成功后，首先要交总地款3%的契税，也就是0.42亿元。而后是建安成本，毛坯房的话，每平方米大约需要3500元，20万平方米的体量就是7亿元。还有市政费用，包括电话、煤气、水、电，为1亿元。并且这些还都是开发商建设时期必须交付的费用，总额大约为22.5亿元。
经过一年到一年半的开发，项目分期入市销售，30%左右的保障性住房，也就是6万平方米的体量，按照国家标准，售价为1万元/平方米，回款6个亿。其余14万平方米的普通商品住房，按照当前该区域16000元/平方米的成交均价计算，销售回款22.4亿元。总销售额约为28.4亿元。
上周，国土资源部统计显示，2010年土地出让金总额为2.7万亿元。土地出让金不断上升引来关注。房天下数据监控中心整理数据显示，1月3日至1月9日期间，20城推出住宅用地43宗，土地面积为253万平方米，环比下跌47%；共成交住宅用地34宗，成交土地面积186万平方米，环比下降57%。个别城市迎来了2011年首轮地块交易，其中苏州近72宗土地交易最引关注。北上广深杭五个受监测的一线城市中，仅北京和上海有住宅用地成交，广州、深圳和杭州住宅录得零成交记录。
20城住宅用地情况监控
| 城市 | 住宅推出 | 住宅成交 | ||||
| 宗数 | 用地面积 | 楼面价格 | 宗数 | 用地面积 | 楼面价格 | |
| （宗） | （万㎡） | （元/㎡） | （宗） | （万㎡） | （元/㎡） | |
| 北京 | 0 | 0 | - | 1 | 5 | 7600 |
| 上海 | 2 | 20 | 1223 | 1 | 3 | 2528 |
| 广州 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 深圳 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 杭州 | 3 | 8 | 2995 | 0 | 0 | - |
| 天津 | 1 | 1 | 19849 | 0 | 0 | - |
| 宁波 | 0 | 0 | - | 1 | 3 | 3405 |
| 南京 | 1 | 21 | - | 0 | 0 | - |
| 苏州 | 27 | 147 | 3535 | 27 | 147 | 6305 |
| 无锡 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 厦门 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 武汉 | 0 | 0 | - | 4 | 28 | 620 |
| 长沙 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 成都 | 5 | 27 | 1235 | 0 | 0 | - |
| 重庆 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 西安 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 南宁 | 1 | 4 | 1025 | 0 | 0 | - |
| 佛山 | 1 | 12 | - | 0 | 0 | - |
| 大连 | 0 | 0 | - | 0 | 0 | - |
| 沈阳 | 2 | 13 | - | 0 | 0 | - |
数据说明： 1、数据包括住宅、综合、商业、工业等招拍挂用地
2、数据来源：CREIS中指数据 //fdc.soufun.com
3、推出与成交面积均为建设用地面积
4、监测周期以周度为单位
5、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考
6、推出地块指：正式挂牌时间在本周的地块；成交地块指：成交时间在本周的地块。
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