[摘要] 该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。
（来源：京华时报）有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，记者从多个开发商及业内人士处求证到，他们确实从银行等部门了解到此消息。其中一位业内人士透露，他在三周前已得知此消息，估计近期就会颁布实施。这位业内人士表示，该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。
这或许并不是单在北京实施的一项地方政策。据分析，类似政策无疑将大大提高房企资金使用成本，或将迫使资金链紧张的开发商降价销售。
购房款直接存入监管账户
据开发商介绍，按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预付款，即房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。
“绝不止北京一地”
有房地产开发商向记者透露，正在酝酿类似制度的地区绝不止北京一地。据悉，苏州房地部门正在酝酿类似措施。据称，根据苏州方案，有关“监管”将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房产监管部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。
之前 广州市于1999年施行
商品房预售款监控，2006年5月30日，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。
此后，深圳在2006年11月23日出台《深圳市房地产条例》，《条例》第95条规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。
上海方面，虽然开发商还没有接到类似通知，但各家地产商对于预售款政策并不陌生。记者了解到，目前沪上房地产开发商在办理预售许可证之前，都必须提交专项账户资金证明，以保证预售工程能够顺利完成而不至于产生项目烂尾等风险。只是，往往资金进入专项账户后，开发商依然可以通过各种手段对资金支取。
“收紧”开发商资金链
一旦上述类似监管措施在范围内执行，开发商的资金将遭到进一步限制。
中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说，实施该办法的主要目的就是防止开发商携款潜逃，保证这部分资金的安全。我爱我家副总裁胡景晖说，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，又正是拿地的好时机。若该办法实施，开发商希望进一步发展，就必须加快销售速度，以求获得可支配的资金。“那么降价是最重要的选择之一。”胡景晖说，这个办法实施后，囤地、捂盘的问题也将自动解决。
有开发商表示，类似政策对于本身资金链相对紧张的开发商将会产生很大负面影响。由于开发商往往追求资金滚动开发，一旦预售回款被锁定，很有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上，一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上，类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。
近期披露的多家房企中报均显示，上半年业绩良好，但受房产交易低迷的影响，房企资金链普遍紧缩，现金流量呈大幅下滑趋势。
（来源：京华时报）昨天，有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，记者从多个开发商及业内人士处求证到，他们确实从银行等部门了解到此消息。其中一位业内人士透露，他在三周前已得知此消息，估计近期就会颁布实施。这位业内人士表示，该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。
据开发商介绍，按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预付款，即房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。
其中，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容有3点。首先，今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
对此，昨天记者致电相关主管部门了解情况，但均未得到有效回应。
■各方分析
中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说，实施该办法的主要目的就是防止开发商携款潜逃，保证这部分资金的安全。他说，按照此前的规定，楼盘封顶后可通过申请预售许可证提前销售房屋，购房者无论是全款还是贷款，购房款都将进入开发商自己的账户，并且自由支配。而这些资金绝大多数用于购置土地、偿还贷款、开发新的楼盘。因此，可以说，开发商并不是靠自己的固定资金开发房产，而是不断地利用预售房款循环开发。其间，有可能出现拖欠工程款、拖欠银行贷款等情况，因此该办法的主要目的，也是给予房地产开发中各个环节资金的安全保证。
>>目的
办法主要保证预付资金安全
“这是一次技术性调整，也正中开发商七寸。”我爱我家副总裁胡景晖说，虽然这不能视为新的一轮调控政策，但却非常有效力。其主要原因是，这个办法不像其它调控政策是临时性的，这个办法将会长期执行。而且，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，又正是拿地的好时机。若该办法实施，开发商希望进一步发展，就必须加快销售速度，以求获得可支配的资金。“那么降价是最重要的选择之一。”胡景晖说，这个办法实施后，囤地、捂盘的问题也将自动解决。
>>影响
开发商将降价求资金链稳定
陈云峰和胡景晖都承认，若长期执行该办法，开发商的开发速度和规模可能会受到影响。特别是跨省的大型房企，目前他们的资金都是调配的，若被银行监管，将影响资金的流动和调度，从而减缓不同省市、不同项目开发的时间。陈云峰认为，这些不利的影响，将在长期作用下，转变成总供应量的放缓。
而胡景晖表示，这需要开发商转变思维，如果能掌握新规则，并加快开发速度，充分发挥效力，反而有利于提高开发周期，未来的总供应量应该不会受大的影响。
>>远景
对长期供应量各方看法不一
>>背景
办法已在业内流传3年之久
陈云峰说，在北京三年前就有此说法，但一直没有执行。而且在其他省市，有的已经开始执行，所以这个办法并不新鲜，早已被业内熟知。同时，住建部等主管部委不止一次在相关文件中提及。就在今年4月20日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》即53号文的第九条，就明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”（翟烜）
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