[摘要] 受到密集出台的新政影响，招商地产前6个月无论是销售金额还是销售面积均出现大幅下跌，42.3亿元的销售金额仅完成全年目标的32.5%，加上公司早前50亿再融资方案撤销，尽管招商地产早前曾表示无意降价促销，但在业绩与资金的“双重压力”，降价自救成为唯一出路。
受到密集出台的新政影响，招商地产前6个月无论是销售金额还是销售面积均出现大幅下跌，42.3亿元的销售金额仅完成全年目标的32.5%，加上公司早前50亿再融资方案撤销，尽管招商地产早前曾表示无意降价促销，但在业绩与资金的“双重压力”，降价自救成为出路。毫无疑问,中国招商地产在财报靓丽背后很“差钱”。招商地产这份耀眼成绩单是在2010年上半年完成销售面积28.75万平方米、签约金额42亿元，同比2009年上半年下降超过4成的情况下完成的。不过，这个销售业绩仅仅是招商地产2010年全年计划的22%、28%。显然，下半年的销售任务任重道远。
靓丽业绩背后，是招商地产经营性现金流的萎缩。截至2010年6月30日，招商地产经营活动中现金流量净额已经从一季度末的-7.93亿元扩大至-19.9亿元。根据7月份发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》，万科以355亿元销售额位列，保利地产208亿元稳坐季军，金地集团则以55亿元排名第20位。“万保招金”四大A股上市标杆房企中，已经看不见招商地产的身影。而在2009年上半年，招商地产还以74亿元的销售额位列第11位。2005年，招商地产与保利地产、金地集团站在同一条起跑线上，现在已经落后了。“再造一个招商地产!”2007年年初，林少斌曾给投资者许下重诺。自此，招商地产一改“系出名门，典型保守”的传统形象，声称“以
地产开发的规模扩张为主要目标，辅之以持有物业”。当年，招商地产走出深圳，四处出击。仅在2007年，招商地产就花费了70亿元购买土地，而2006年，招商地产购买土地的支出仅为27亿元。追赶者的动作迅猛，截至2010年7月，招商地产土地储备已 过1000万平方米，为2007年的3倍。据招商地产2010年计划，拟新增开工面积290万平方米，施工面积600万平方米，销售面积130万平方米，完成销售金额150亿元。而其2010年上半年报则显示：完成销售面积28.75万平方米、签约销售金额42.3亿元，分别仅完成全年计划的22%、28%，上半年新开工9个项目，开工面积67万平方米，仅完成全年新开工计划的23%。半年完成全年计划各种指标的四分之一，2010年下半年对于招商地产并不轻松。
按照上半年的销售额计算，招商地产仅完成全年目标的32.5%，尽管公司早前曾经表示下半年将迎来大规模推货潮，暂时没意对销售目标进行调整，但鉴于目前调控政策并无松动的迹象，招商地产或许意识到形势的严峻，“降价自救”无疑是最有效方法。就在7月25日，广州招商金山谷“领仕”组团洋房公开发售，售价在7800-9600元/平米，比起之前的10000-12000元/平米的“放风价”下降了接近20%，首推的三栋460多套产品仅在开售当日便认购439套，认购率超过95%，招商地产的降价策略可谓立竿见影。
除了业绩压力，不可忽视的是招商地产资金压力同样与日俱增。公司早前推出50亿再融资方案，但由于股价持续低迷且远低于增发价，招商地产无奈撤销本次增发。半年报显示，截至6月底，招商地产的货币资金余额为104亿元，较年初增加了9%，一年内到期的非流动负债为14.58亿元，较年初增加12%，财务状况仍属健康。受到股权融资叫停影响，招商地产增加了债权融资比例，导致报告期内公司借款达到57.3亿元，同比增长164%，超过2009年全年的贷款额。
在2010年上半年，招商地产的销售明显受到房地产调控新政的影响。根据招商地产2010年上半年报告，其经营活动中的现金流净额为-19.99亿元，这一数据在2010年一季度末时为-7.93亿元，入不敷出的招商地产只能用更多的融资来补足，其2010年上半年筹资活动中现金流净额为35.76亿元。大肆举债后，招商地产手持现金由一季度末的87亿元增加至二季度末的103.15亿元，保证了短期内资金状况良好，然而其长期借款在2010年上半年增加了38亿元，达到95亿元，短期借款及一年内到期借款合计31亿元，两者合计超过126亿元，已经远高于手持现金总额，即使加上手持的应收款，也只是基本持平。这意味着招商地产资金链已经很紧了。
商地产上半年合同销售金额仅占2010年全年预测目标120亿的35%，而同行企业这一比例达到了54%，这主要是因为招商地产在一线城市（如深圳和上海）的业务占比较高，而这些城市受到调控影响较大，因此房地产销售的增速慢于其它城市，这对于今年下半年业绩锁定性造成影响。招商地产的存货周转速度与行业其他龙头企业还有一定的差距，我们通过数据比较可以看出招商与万科、保利在存货周转率方面有着不少的差距”。随着公司未来优质资产结算完毕，公司更多地进入二三线城市，毛利率将不可避免的下降，届时需要公司提高存货的周转率以维持净资产率。
2010年7月29日，招商地产11亿佛山抢地，央企拿地或成主流趋势。7月20日，招商地产联手老伙伴会德丰，以5.24亿元的价格拿下广东佛山地块。7月23日，招商地产再次联合会德丰以5.8亿元的价格竞得该区域紧邻的另一地块。佛山地块价格应该对招商胃口，一方面可以吸引广州购买力，同时又有佛山市场的需求。
早前招商地产在“2005年的新品发布会”透露了其进入广州的个大型住宅项目—————番禺金山项目将于今年年底启动，引起业界和市民的高度关注。金山项目所在飞蛾岭地块是2003年12月23日招商地产在广州番禺钟村以6.688亿元投得的，为占地83.3万平方米的华南板块巨型项目。该项目紧邻富豪山庄，位于市广路与正在建设的新光快速干线之间，金山大道南面。建设中的地铁三号线将经过该项目，而且金山大道、市广路等连接广州市区交通要道都经过该项目的外围，所以地理位置相当优越。
2003年时整个地块是一块覆盖满原生植物的绿色地块。地面树木粗壮葱郁、而生长在低洼地带的牧草都已经接近一人高，除了作过基本的平整之外，其他地面的植物基本保留原样。地块内还有番禺郭兰英艺术学校的旧址。而地块的外围，靠近市广路地区目前则是早前建造的两层商铺建筑。据称，该建筑原为一商场，目前已经全部迁走。在地块的尽头，靠近祈福新邨东南面一个郁郁葱葱的突起山头就是著名的飞蛾岭，整个山岭基本落在该项目范围内，也成为不可多得的自然景观优势。
2010年招商地产仅深圳大本营就有9个全新的项目推出，其中5个项目推出销售，4个商业项目进行租赁，而8大城市共有18个项目启动，总投资合计55亿元。 据了解，今年还是招商地产进行异地扩张、进军市场的扩张年。除深圳外，招商地产还将在上海、苏州、北京、广州、重庆、漳州、天津等地开发住宅项目，其中既有高档的别墅项目，也有大众化的住宅产品，产品类型将相当丰富。
招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”，上市股票简称：招商地产、招商局B；股票代码000024、200024）其核心公司深圳招商房地产有限公司于1984年在深圳成立，是中国的房地产公司之一，现有下属独资、合资、合作企业二十家，管辖资产达106亿元。经过20年的发展，作为国家一级房地产综合开发公司，招商地产已成为一家开发、设计、监理、物业管理有机配合的、物业品种齐全的住宅产业集团。在超过10个城市拥有40多个项目。公司开发和建设了整个蛇口社区11平方公里的土地，并在北京、上海、广州、深圳、西安、武汉、南京、香港、澳门等多个大中城市投资开发大型房地产项目，累计开发总面积超过600万平方米。
2010年，招商地产率先公布的中报显示，截至7月，招商地产总土地储备量已超千万平方米。作为一线城市的广州，国内不少房企在该地区的土地储备量占比较大。而自2003年拿下广州项目至今，招商地产在广州依然仅一个番禺项目在售，尽管该项目是占地面积超百万平方米的大盘项目，但未来或会面临缺地少项目的窘境。
2010年7月20日，招商地产联手老伙伴会德丰，以5.24亿元的价格拿下广东佛山地块。三天后，7月23日，招商地产再次联合会德丰以5.8亿元的价格竞得该区域紧邻的另一地块。在广州缺地却不拿地，频现佛山市场，其意图何在？招商地产不是不想拿，是广州的价格高，且没合适的地块。招商地产一贯风格和战略就是不拿高价地，非常的谨慎。 今年上半年招商地产的销售面积为28.75万平米，销售金额为42.3亿元，依照去年目标来算，仅约为去年30%，受调控政策影响比较明显，这也意味着招商下半年销售压力较大。
2010年7月27日，招商地产公布2010上半年业绩，中报显示招商地产在总土地储备已超过1000万平方米，今年上半年新增土地储备达46万平方米。而在今年销售下滑、融资遇阻的情况下，招商地产在二线城市拿地依然是劲头十足。但在广州这样的一线城市，距离落地，也是迄今一个广州项目的时间，已时隔7年。而在7年中，招商地产尽管频现土地拍卖市场上，但从未真正意义上出手过。今年招商地产新开工面积就是200多万平方米，而手上的土地储备，只要我们适度开发，足够未来3~4年的发展。
商地产只是2010年中国房地产企业资金链现状的一个缩影，国内房地产企业大都面临着类似的窘况。截至2010年8月6日，18家公布了2010年上半年报的房地产企业中，13家均为负值，占总数73%，只有栖霞建设等5家现金流为正，18家公司经营活动现金流净额合计为-64.55亿元。除了现金流紧张之外，地产商还被负债压得喘不过气来。
根据上海财汇信息统计数据显示：2010年一季度末，A股134家房地产上市公司短期负债及一年内到期贷款总额高达1038.8亿元，这比2009年第四季度末的918.7亿元环比增加了120.1亿元;而这134家房地产上市公司负债总额也从2009年第四季度末的6958.3亿元增加至2010年季度末的7630.4亿元。经营活动现金流的净流出在地产调控新政下更使得地产商捉襟见肘。根据上海财汇信息统计数据：2010年一季度末，134家房地产上市公司经营活动中的现金流净额为-408.6亿元，而这一数据在2009年第四季度则为406.3亿元。也就是说，仅仅在2010年一季度，134家房地产上市公司就消耗了814.9亿元的粮草。
地产调控新政以来，房地产市场持续萎靡的成交量让地产商手中的商品房变成了库存，而不是现金。在2010年上半年，万科以355亿元的销售额位列中国房地产企业销售额排行榜，但这一数据仍未达到万科2010年800亿元销售目标的一半。万科刚刚公布的7月份销售简报显示，7月份签约面积及签约金额虽然同比大幅增长，但是环比却小幅下滑。“地产调控的影响正在逐步显现。
融资不畅也成了上市房企的心病。根据央行发布的统计数据显示，2010年第二季度，房地产开发贷款新增量仅为1216亿元，而2010年季度开发贷款为3207亿元，开发贷大幅减少。根据中原地产监测的国内十大标杆房企融资数据显示，2010年上半年，十大标杆房企共计融资323亿元，仅占2009年全年融资额的25%。上市房企的证券市场融资之路也被封死。从2009年至今，共计49家上市房企公布了增发预案，拟融资总额超过1000亿元，但截至目前，没有一家上市房企从资本市场获得增发融资。招商地产更是干脆取消了筹备一年的定向增发预案。
地产商的融资渠道遭遇了前所未有的围追堵截，无奈之下，只能选择非常规渠道融资，比如寻找海外合作伙伴、向外资银行借贷、与投资机构合作信托融资、发行高息公司债，甚至高息向民间资本借贷等等，这只能让房地产企业紧绷的资金链更加危险。除降价回笼资金外，地产商们在目前这个行情中别无选择。在万科率先“真正”降价后，招商地产将会在下半年根据市场状况选择更加灵活的定价策略。受到股权融资叫停影响，招商地产增加了债权融资比例，导致报告期内公司借款达到57.3亿元，同比增长164%，超过2009年全年的贷款额。
除此之外，尽管招商地产上半年斥资26亿元，分别于佛山、上海、深圳等地购入了总计46万平米的土地，截止报告期内招商的总土储面积超过了1000万平方米，相对于公司规模，目前土储面积仍有所不足，需要大手笔拓展项目以保障长期发展。实际上，仅在7月份，招商地产便两度联手会德丰，共斥资11亿元拿下了佛山千灯湖的两幅地块，招商地产需要承担50%的地价，即5.5亿元。可见，招商扩充土地储备的需求比较旺盛。但无论如何，作为拥有央企背景的上市房企，招商地产的长期发展前景无容置疑，“78 家央企的退出，地产资源已开始流向保留的16家，招商地产作为16 家中杰出代表，将有可能获得新的机遇。
事实上，不仅是招商地产，央企拿地在进入6，7月后出现连续抬头。由于受4月房产政策调控，信贷紧缩，房企融资举步维艰等因素影响，在已公布的房企半年业绩中，不少未完成去年目标的一半。下半年不少企业将面临降价销售的压力。十大“标杆”房企今年上半年的购地金额达到857亿人民币，高出了2009年同期的水平3倍，总可建面积达2381万平方米。新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的央企并未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。部分城市采取招标形式拿地，尤其在北京，60%的土地流转将走招标流程，这对与政府关系良好的央企是重大利好。预计下半年，大型的开发商，尤其是央企拿地或将成为主流趋势。标杆房企中具备央企背景的保利、中海等有望获益。
金山谷
项目位于番禺金山大道祈福新村附近，与富豪山庄相邻，位于市广路和新光快速路之间、金山大道的南面。总建筑面积为94.6万平方米。该地块是在前年发展商以6.688亿元投得的。该项目占地83.3万平方米。项目首期产品全部为联排别墅，货量约200多套，联排别墅的面积则在200多平方米左右。 规划前景：便利与舒适兼备.生活便利与居住舒适，是不少置业者的共同愿望，随着近段时间众多市政利好消息的披露，大夫山周边很有可能成为一个便利与舒适兼备的新居住区。交通前景：地铁与双快速路.
地铁三号线首段2005年年底开通，而其余路段，在2006年左右通车。来自市交委方面的消息显示，新光快速干线在2006年初通车。据悉，今年6月份，通过番禺大桥的小汽车可以实现零收费。 休闲娱乐：全面升级 大夫山目前已经是广州市内知名的旅游景点之一，近日，广州市政府决定在大夫山旅游度假区建一为备战2010年亚运会的广州市铁人三项比赛场地和一个27洞普及型高尔夫球场，以及五星级酒店，在禺山西路以南地块内布置相关的配套设施，使这里形成高档次的休闲度假区。
该亚运场馆不但要满足亚运会期间运动员的休息、疗养的需求和观众住宿、娱乐、休闲、饮食等方面的需要，还要满足本地和外地个人、团体休闲旅游、会议、度假的需要，以及举行大型的庆典活动。这次公布的大夫山规划对当地楼市的影响将更大，因为，根据九运会的经验，在大夫山兴建系列亚运会运动设施，将使该区域的规划布局发生改变，从而影响区域的功能定位，完善区域配套，进而影响当地楼市。
均价：10000元/㎡,价格说明：以上为“领仕”组团预计均价,销售许可证：金山谷花园四期金山谷花园地块（三）四期A-7、A-8、A-9、A-10栋商住楼：20100468 20080346 20080368组团特色：该批户型配有大面积的入户花园、空中花园、阳台、飘窗天龙八部，可实现无限创意空间。该组团设计超宽楼距，最宽处逾百米，园景山色一览无遗；采用蝶形户型布局，户户拥有大采光面，户户南北对流。 在园林规划方面，设计大型中央园林，多景观组团，实行人车分流；并在园林、住宅首层架空层中融入健身、娱乐、休闲等泛会所功能。“领仕”组团更规划有邻里商业街、大型景观泳池、国际标准网球场、生态慢跑径等校友录，生活配套一应俱全。 开盘时间：N+臻品洋房：2010年7月25日新一期别墅：2010年1月2009年5月1日,2008年09月29日入住时间：2009年6月，2010年10月
周围交通：公交：金山谷花园站、易兴工业村站，途径路线有番禺1路、大岗中巴站-广州火车南站专线、雁洲村-广州火车南站专线、309路。 自驾车：1）从广州市区出发-新光快速干线-东艺路金山谷专用出口（即将开通）；2）从市桥出发，沿市广路往钟村方向，过富豪山庄第二个路口右转即达销售中心；物业费：3.5元/平方米*月建筑面积：94.6万平方米占地面积：83.3万平方米绿化率：40%容积率：0.58,教育配套：公办教育设施，涵盖幼儿园，小学，中学,商业配套：两万余平方米的国际商业街区、会所,四期：348。首期产品全部为联排别墅，货量约200多套，联排别墅的面积为200多平方米左右。
楹组团：预计30000元/㎡起
以上为空中别墅现均价
联排别墅价格：11000元/㎡
历史价格：2010年07月20日 - 至今 均价10000元/㎡
2010年04月12日 - 2010年07月20日 起价12000元/㎡ 价50000元/㎡
2010年01月26日 - 2010年04月12日 起价30000元/㎡
2009年11月27日 - 2010年01月26日 起价20000元/㎡
2009年07月22日 - 2009年11月27日 均价12000元/㎡
2009年05月08日 - 2009年07月22日 均价10000元/㎡
2008年12月26日 - 2009年05月08日 均价11000元/㎡
2008年10月07日 - 2008年12月26日 起价10000元/㎡ 价15000元/㎡
2008年09月24日 - 2008年10月07日 起价10000元/㎡ 价12000元/㎡
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