[摘要] 楼市新政出台已届百日，除了成交量下滑，北京、上海等地的房价依然坚挺，部分地区甚至出现逆市涨价的苗头。
楼市新政出台已届百日，除了成交量下滑，北京、上海等地的房价依然坚挺，部分地区甚至出现逆市涨价的苗头。房地产政策将走向何处？之前，相关部委已作出表态。2010年7月22日召开的中共中央政治局会议也再次强调，要做好房地产市场调控工作。同时中央政治局表态，切实做好楼市调控和住房保障工作。2010年上半年,中国主要执行的调控政策包括“房地产调控政策、地方融资平台清理政策、节能减排政策,同时政府从去年以来一直在抑制通货膨胀预期”。
今年二季度,中国的经济增速从一季度的11.9%跌至10.3%,并可能在下半年继续放缓。经济增速有一定程度的回落,这与基数有关,也是我们宏观调控所期望达到的一个回落。要加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革,推动外贸发展方式由数量规模型向质量效益型转变,加大实施"走出去"战略力度。正因为下半年的"承前启后"作用,对于结构中长期调整的任务也将在下半年继续实施,而且对投资和消费的调整都已提到了新高度。胡锦涛强调,落实和完善扩大消费政策,提高政府投资质量和效益,引导民间资本更多投向国家鼓励的产业和薄弱环节。
"提高政府投资质量和效益"是一个值得关注的提法,显示政府已经准备开始解决前期刺激性投资中所隐藏的问题,因为包括高铁、地铁、新能源项目都需要大量后续配套支出,可能会成为新的政府负担,这种表态也意味着,市场所期待的下半年新的大型项目刺激可能会被更有限、更为谨慎地执行。 温家宝强调,要坚持扩大内需特别是消费需求,落实和完善扩大消费的政策措施,加快建立消费可持续增长的体制机制。
今年以来，我国坚持实施应对国际金融危机冲击的一揽子计划，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展。中央政治局定调下半年经济工作，对于中国楼市和股市具有重要的影响。国家主席胡锦涛表示，要加快推进财税金融房地产社会保障等改革。国务院总理温家宝则表示，下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调。中央表态透露宏观政策中期方向，下半年以稳定政策为主基调,加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障改革。"经济平稳较快发展"仍是首要之义,仍是重中之重。
经历了较长时间的调研和论证后,中央对于下半年的经济政策基调于近日确立。中共中央总书记胡锦涛7月20日在党外人士座谈会上指出,下半年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,同时要加强经济监测预测预警,加强宏观经济政策协调配合。"无论是解决长期存在的体制性、结构性问题,还是解决经济运行中突出的紧迫性问题,都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。"中共中央政治局常委、国务院总理温家宝表示。
笔者认为，转型最忌急刹车，但是目前楼价仅局部下降并且下降的幅度比较小，市场上资金和热钱及炒房者过多，导致房价高位震荡。不可因成交萎缩或者部分城市部分楼盘下降房价，或者是出现市场销售“零成交”，或者是把希望寄托在“有数据不见房”市场的保障房身上，或者是处于理论研究水平阶段和缺乏实际操纵的“搁浅”房产税方面，更加不可因经济“保八”等因素左右楼市，甚至干预政策调控，中国房价一线城市至少下降到50%，二线城市至少下降30%，三线城市至少下降20%，政策调控方才不可再加码，以免影响国内经济稳定。
关于下半年工作，会议强调，下半年要坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，提高宏观调控的针对性和灵活性，努力促进经济平稳较快发展，着力转变经济发展方式，着力调整经济结构，着力推进自主创新，着力抓好节能减排，着力深化改革开放，着力保障改善民生，增强经济回升向好势头，提高经济增长质量和效益，确保全面完成今年经济社会发展各项任务。
会议还明确了下半年各项经济工作的重点，其中包括推动内需持续稳定增长，继续增加城乡居民收入，落实和完善扩大消费政策；保持价格总水平基本稳定，把握好信贷投放力度、节奏、重点，保障重要农产品市场供应和价格基本稳定，加强市场监管；下更大气力抓好节能减排；着力推进结构调整，培育和发展战略性新兴产业；提升对外贸易和利用外资水平，努力扩大进口，积极有效利用外资，推动企业“走出去”；深化资源环境、国有企业、财税金融等重点领域改革，稳步推进农村综合改革；切实保障和改善民生，把更多公共资源投向民生领域，做好房地产市场调控和住房保障工作等。
目前某些地产股基本已经到底部，是一个抄底的不错时机。虽然受到欧美债务和楼市新政策调控及热钱 撤离股市等金融政策的变化影响，房地产股一直震荡不断，徘徊在一个上不不下或者是下滑坡状态的点上。并且近日几日连续国务院各委官员 和政府智囊的言论指房地产调控应该继续而不能放松，这将打消市场对地产调控可能出现松动的预期，不利地产股走势。但是，随著经济因楼 市紧缩政策等因素而出现放缓，说明政策调控预期将出现放松。
另外是加息预期减弱利好板块；政府可能会出于保经济增长的目的而放松对楼 市的调控，这一预期推动地产股近期大幅反弹。另外一方面，6月份CPI同比增2.9%，低于此前市场预测，通胀压力缓解，减弱投资者对加息的 预期，对于地产销售和开发商资金链状况都是利好；第三是短期或继续处于政策观望期，地产价格刚刚开始松动，政府需要按照未来走势进行 判断和决策。第四是料板块短线反弹已基本到位，万科B领先回调可能会逐步影响到其A股，进而向整个板块蔓延。可以抄底的地产股有保利地 产(600048),万科(000002,200002),中粮地产(000031)涨1.51%。
随着国务院楼市政策调控不断深入和坚决调控楼市不放松的“强硬”态度，近期中国大部分城市的楼市出现房价和成价同时下滑的状态，说明离楼市实质性松动不远。尤其是“新国十条”已满三月，楼市步入相持阶段，敢于逆市涨价的楼盘继续递减，而有明显降价迹象的楼盘则与上月相差不多。例如2010年6月，北京被调查的100个楼盘中有42个降价。而2010年7月仅有31个。例如2010年7月，广州市场的降价趋势相对明显，本月有30个降价楼盘，比6月增加了9个。
例如2010年7月上海楼价的上涨势头进一步受阻，涨价楼盘由6月的32个减少为16个。从数据可看出，经过3个月后，楼市已经逐渐消化新政的影响，上个月暴增的降价现象并未延续，但楼价上涨的气势已经越来越弱。这说明开发商对市场进行的试探期延长，同时相对于众多“散户”买方来说，开发商仍然底气十足，支撑观望和僵持状态。虽然部分城市的市中心的楼盘已非常稀缺，而此类高端物业的价钱也相对比较坚挺。但是从6月下降的楼盘在7月保持目前售价情况分析，基本上采取了观望和等待新一轮政策的到来。
可以发现楼价的下降趋势已逐渐清晰。5月份，新政刚出台，不少楼盘依旧惯性涨价；6月份，涨价楼盘已经减少了5成，加入降价行列的楼盘增加，新政威力显现；进入7月份，市场出现僵持迹象，但价格松动的现象增多，促销潮蔓延。预计下半年中国楼价将回归理性，一线城市的新房价格会比一季度下调20-25%，不少开发商也纷纷表示将加大促销力度，以免国家再出台严厉政策。
现在投资股市和楼市都有一定的隐藏性风险和资金被套的可能。因此投资股市首先要看大盘趋势和地产股的上涨或者下降的幅度，其次看政策调控之后，国内经济和热钱的去向，尤其是资金雄厚和利润及业绩稳定增长的地产股，可以首先考虑购买，同时准备进行融资和大量拿地的地产股，不仅可以保值还可以增值，尤其是政策调控可能因经济目标而退出和加息预期减少。
如果投资房地产市场，首先要看这个区域目前房价以往三年上涨幅度，和今年下降幅度。其次分析是否具有性价比和贷款政策上的优惠。再次看政策调控退出的预期究竟有多少。最后看是短线投资还是长线投资，再看投资回报和出手时间及市场恢复的预期，由于一手住宅市场基本上呈现下降的趋势，另外是政府政策调控的不稳定，导致市场前景非常的不明朗。所以投资楼市一定“三思而后行”。如果从政策退出预期和投资分险及回报等市场恢复时间上分析，目前投资楼市比较可观一点。
7月23日股市利好利空消息，一是中央政治局召开会议定调下半年经济工作。中共中央召开党外人士座谈会，胡锦涛强调下半年经济工作要做好七个“继续”，加强经济监测预测预警；温家宝强调坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调。二是光大银行“出其不意”启动上市 募资200亿。当日，离农业银行这单全球规模IPO登陆A股不到一周，中国第六大股份制银行——光大银行也正式启动了等待2年之久的A股IPO。中国证监会当日公告称，光大银行IPO将于下周一上会，该行拟在上交所发行不超过61亿股，发行后总股本不超过395.35亿股。
三是27只个股首度晋升基金新贵，华夏系进驻葛洲坝。在二季度基金新买入数量的股票中，长城开发(000021)、葛洲坝(600068)和亚宝药业(600351)荣登前三甲。其中，葛洲坝首次出现在王亚伟掌舵的华夏大盘和华夏策略前十大重仓股中。四是安徽近万亿元项目对接央企，多公司将受惠。7月20日下午，安徽省与中央企业在北京钓鱼台国宾馆举行结构调整合作发展会议，遴选了542个新项目向到会的129家央企进行全面推介。项目总投资规模9210亿元，涉及机械装备、冶金、汽车等先进制造业，医药、电子信息等高新技术产业，金融、物流等现代服务业和战略性新兴产业等领域。
五是三家创业板公司确定发行价格。7月22日晚间，尤洛卡、双林股份和国腾电子三家申请创业板上市的公司确定发行价格。五是纽约股市道琼斯指数涨约2%。受发布的一系列公司财报利好的提振，22日纽约股市强劲反弹，截至收盘，道琼斯指数大涨200多点，涨幅约2%。
，股市容易受到影响，而楼价受到政策和市场及金融等影响相对下，并且房价下降的幅度比较小，但是，上涨的幅度却非常的大。其次，从未来的预期看，股市不稳定，随时可能有下降的趋势，但是楼价在经过半年或者是一年，房价上涨的趋势非常的明显。再次，楼市是政策市，政策在调控楼价时一般会考虑到国家经济发展和对经济的影响。而股市是市场经济，比较容易受到外围和内部因素的影响而产生巨大的波动。最后，投资楼市的回报比较明显，风险相对下，虽然政策调控非常的严格，但是房价依然比较的坚挺，没有出现普降的现象，仅仅是城市局部的房价下降，另外是成交量下滑比较快。
目前楼市和股市“抄底”都有一点为时尚早。 不过，从官方态度和经济走势及房地产商资金等政策调控方向四个方面分析，楼市比股市先“抄底”。政策调控预期放松的时机比较符合中央保经济的目标实施计划。虽然近期国务院各部委对政策调控表示不放松，并且必须按照原新“国十条”政策严格执行，还不排除出新的政策继续调控楼市，尤其是房价下降的趋势也逐渐的明显，有的城市房价下降的幅度达到20%以上。
但是，目前楼市的观望和政策得到市场缓慢的消化，开发商害怕成交继续萎缩和资金紧张及担心新的第二轮政策调控出来，扛房价的态度产生变化，为保完成下半年销售目标和年报及业绩，将会跑量降价。受到热钱和人民币的及通货膨胀预期影响，有些城市的投资客已经开始往一线大城市购买房产。甚至部分房企在疯狂的“抄底”土地市场。
其实，房价下降仅仅是局部的，而是普降。一方面政策调控是否出新的政策，还有待于观察。另外一个方面，开发商至少还可以支撑二个月到三个月时间，并且货币政策未继续收紧的情况下，市场流动性货币一旦增强，投资市场又开始重新活跃。最主要是地方政府在执行政策上有一点“放松”，导致楼市处于政策调控震荡期，影响到后市不明朗。
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