手机看新闻

南通下半年预测 成交看好 房价将继续上涨

——专访上海百马房地产顾问有限公司南通分公司常务副总经理 朱鼎宇

房地产门户房天下  2010-07-21 11:48

[摘要] 南通搜房网特意为您采访业内专业人士，听听他们对下半年楼市走向的理解，以供您参考。

专访背景：一年过半，南通房地产遭遇史上最严厉调控，成交量严重下跌，下半年走势如何，扑朔迷离，年中之际，南通搜房网特意为您采访业内专业人士，听听他们对下半年楼市走向的理解，以供您参考。

人物背景：朱鼎宇，上海百马房地产顾问有限公司南通分公司常务副总经理。上海百马房地产顾问有限公司是百马集团核心企业之一，成立于1999年8月18日，是一家专业从事房地产营销企划、代理销售、房地产投资咨询的大型综合服务机构。历经10年的发展，按照“立足上海、覆盖长三角、辐射全中国”的发展战略，先后在成都、青岛、西安、海南、南通等地开设了分支机构，均在当地市场上创造了良好的品牌形象和较高的影响力，现已成为中国房地产代理行业的领航者之一。

上海百马房地产顾问有限公司南通分公司常务副总经理 朱鼎宇

房地产仍是我国重要支柱产业

目前来看，房地产已经成为了我们国家的支柱产业之一，根据去年的统计数据，房地产对GDP的直接贡献率占到了三分之一，而另外三分之一则是与房地产相关的行业所带动的。所以说房地产已经成为了整个国民经济的一个重要组成部分，也是目前我国财政收入的重要来源。政府也希望把其他的支柱产业转型成我们的财政主要收入，让房地产慢慢的脱离出这样一个主要角色。但是从我们国家的整个结构来说，可能性不大。

房产市场每年上涨5%到10%是正常的

为什么这样说呢，因为我们国家的大多数企业目前还是处于一个低劳动力成本，劳动密集加工的地位。所以从这个层面上来说，包括欧洲，美国啊在内的其他一些国家经济不景气直接影响了我们的经济出口，外贸，包括货运，这些行业已经成为下降的趋势。我们正处在由劳动密集型向科技密集型的转变过程中，但是这需要时间，因此我可以说，在近期，我们还是把房地产作为一个支柱产业。我们在明确这样一个前提下，我们可以得出这样一个观点就是房地产不可能下调。也有小道消息说，如果房地产通过这波打压，房价下跌百分之四十，国家马上会出集中性的政策推房地产。所以大家还是觉得这次政策就是开发商和政府的一个对弈，关键就是看资金链的情况。从这个层面上来看看，我觉得在一些大城市，房价的下跌是合理的。特别是上海，北京。因为他们的房子是从一万涨到五万，从5000涨到三万，肯定是有泡沫挤出来的。但这些泡沫肯定会是不会影响到二三线城市的房价的走向的。因为二三线城市的房价是没有泡沫的。它还处在一个初步的发展阶段当中。所以如果要挤这样一个泡沫的话，它是挤不出东西出来的。另外，我刚才也提过，目前我国来讲还是要以房地产作为一个主要的支撑点。各个政府的财政枢纽也是房地产，所以在各个层面上来说，特别在二三线城市，甚至是四级城市，它的房价是不可能下跌的。我们现在在外地也做了许多项目，包括宝应，绍兴下面的，浙江下面的，房地产市场依然火爆，房价还在上涨当中。但这种上升国家是允许的。它允许一个健康的市场，健康的一个房地产发展方向，每年上涨5%到10%，都是合理的，国家是不会打压的。有的受到打压是因为房地产翻一番，翻两番，这个是要受到打压的，这个会影响到一个大的发展形势，所以国家要出来打压。基于这样一个情况，我们也得出结论，这样一个市场大环境下在二三线城市，房地产价格是不会下跌的。

南通的房地产将稳定的上涨

基于前面这些观点我们再回到南通，，南通也属于二三线城市的一个概念当中。第二，我们认为整个南通的发展态势，除了我们有个大的国家政策，就是沿海开发，南通作为主要龙头，这样一个契机当中。作为城市开发有这样一个规律，城市开发一定会有几个特点，一：城市动拆迁，包括城市的整理力度加大。二：城市半径的加大，这是肯定的。三：会有许多产业进来，会有许多新兴的人口进来。第四个，他会有很多大牌的开发商进来。现在南通走到这个前提下了，这四个前提下必然的趋势就是会引发房地产的竞争。在这种竞争下，我们的预测就是接下来对整个房地产的规划，包括品质，包括住宅的方式，包括细节方面都会有一个升级。在这个升级当中，房价将会上涨，这是必然的。至于上涨到什么程度，我们将交由市场决定，我们也无法得出一个武断的数字。但是基于这四个条件，我们也是认为南通的房地产将会有稳定的上涨。

接下来将这四个条件在进行细分，首先我提到的是动拆迁。动拆迁意味着什么，意味着房地产的一些刚性需求的释放。这是肯定的，比如说我房子拆掉了，那我肯定需要新的房子。上海的降价为什会涨，那也是因为上海大力的城市扩张，轨道交通的建立，拆迁。拆迁以后，比如说我拆迁得到了五十万，买套房子八十万，还有三十万我可以贷款，在这样的情况下，我是没有什么压力的。房地产的刚性需求是可以得到合理的释放的。如果没有动拆迁，让我去买套八十万的房子那我肯定是有压力的。南通目前还是围绕着刚性需求的这样一个市场。接下来我说的就是城市半径的扩大。城市半径的扩大意味着什么，大城市的概念就是意味着它会慢慢把周围的乡镇的人们吸引进来，让他们对这个城市有个归属感，他们会涌入城市。在涌入的过程当中又会带来一个刚性需求的增长。比如说，如皋，如东，海安，随着南通的城市的扩张，将来的区内的交通的变化，轨道交通的发展，他们距离的概念会加近。加近之后他们对南通这么城市会有归属感。先不说南边的，北边的，北三线城市一定会有这样一个归属感，会带来局部的一些刚性需求的释放。第三个我提到的，随着产业链的整个的丰富，包括像上海的工业园区还有其他的一些新兴的工业园区，还有说像南通，他有港口，它靠海，它一定会成为物流，货运的一个主要的节点。随着南通的半径的扩大，南通和上海嫁接以后，它的主要的作用会非常的明显，在这个前提下，会促进产业链的丰富，而产业丰富之后会带来很多新鲜的人口。这些新鲜人口，置业也好，投资也好，都会带来一定的刚性需求。还有南通的几座桥，铁路，驾好以后，定位成上海的后花园以后，会吸引上海的还有周边的一些人的投资。这种投资不是说像以前的一种炒作，不是这样的。因为作为房地产，从另一个层面来说，他是一个不动产，是抵御货币的的手段。我们打比方说比如十几年二十年以后我们买个汉堡包要一百块钱，因为货币这是阻挡不了的潮流。那买个汉堡包一百块钱，我一百万买的房子会变成十万吗？肯定不可能，肯定会跟着市场，肯定会变成一百二十万，那我现在手上的一百万我就不贬值了。基于这几个条件，我认为南通的房地产还是会有一个上升的态势。

开发商应苦练内功提高自身品质

我接下来会从另外一个方面论证，就是说我们有许多大的开发商，包括像万达，万科，我们了解到现在他们都想在南通拿地。这个意味着什么，这些大的房地产开发商，这些上市公司肯定对房地产研究的很透彻，包括对南通今后的发展。大家的看法是一致的，这些大的开发商还是看好南通。为什么看好南通，因为南通在这个阶段，它的很多东西都成熟了，它的许多东西都嫁接好了，他就必然成为城市的主要发展方向。它一定会达到到另外一个高度。而达到另外一个高度的前提就是将房地产一定是作为主要的发展方向。

当然我们也看到一个宏观的数据，就是五六月份非常惨淡。但这个惨淡我觉得并不是说意味着房地产会走下坡路，这是两码事。因为作为正常的消费者来说，一是现在大家都处于观望期，二是现在在南通南通还是没有好的项目能够让人家耳目一新，能够让人觉得彻底达到他们的需求。我觉得这轮的房地产调控以后，随着越来越多的大的开发商进来，南通的市民眼界越来越开阔的。在刚性的需求下，人们为什么观望，我认为是这样的，我如果是刚性需求，那我会选择更好的房子。我的选择面大了，我的要求更高了。但在这样的要求下，我们暂时还没有好的东西出来，新出来的项目没有让人眼前一亮的这种感觉。所以下一步我觉得对开发商也好，对我们也好，接下来有好的产品，产品品质提高的前提下。当然这是必然的，因为大的开发商进来之后，会在这方面有很好的一个竞争的开始。下一步就是如果你有好的东西出来，我觉得市场还是能接受的。我们也是预测，整个情况会在下半年春节前一月份，二月份，会有一个很好的回暖，一般的调控是在六个月到九个月之内。历来的调控对南通的影响都是很小的，像09年的金融危机对南通的影响只有两三个月，很快就过去了。所以我觉得在这个方面我们一点都不担心，我们只担心开发商的开发理念够不够，能不能开发出好产品。这是我们关心的，如果你还是停留在五年之前，六年之前的思想理念，那在这个市场上肯定是竞争不过别人的。我觉得在调控的过程当中，老百姓是应该享受到很好的实惠了，为什么呢，因为房价没有上去，那么土地价格也不会上去，土地价格没上去，对开发商来说，它的心理预期也不会很大，所以定价都会比较实在。随着市场的低迷，在相同的价格上，我们的客户，我们的老百姓可以买到更高品质的东西。在这个观点下，我们要给老百姓这样一个建议，就是你可以等待，但是等到好的东西的时候千万不要错过。因为现在房地产的成本到了最缩量的时候了。开发商也是着手在修炼的时候，那这个时候他一定会面对市场出一些更好的东西。所以我认为下半年南通的形式是这样一个状况，总的来说，不用去担心。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注南通房天下官微

新房、二手房、租房、特价房大平台