[摘要] 大家对当前房地产调控缺乏信心的主要原因是以往历次调控效果都不理想，调控效果与目标存在一定甚至很大的差异，本文对以往我国房地产调控目标效果与目标差异性进行了的分析，以期对本次调控能有所借鉴，可谓“以史为鉴知兴衰，以人为鉴正言行”。
大家对当前房地产调控缺乏信心的主要原因是以往历次调控效果都不理想，调控效果与目标存在一定甚至很大的差异，本文对以往我国房地产调控目标效果与目标差异性进行了的分析，以期对本次调控能有所借鉴，可谓“以史为鉴知兴衰，以人为鉴正言行”。
一、我国房地产市场调控目标与效果的差异性分析
在我的博文《历次房地产调控目标与效果对比》中，可以看到我国房地产市场调控政策效果与目标存在一定的差异，有时甚至背道而驰，究其原因既有政策效果时滞的原因，也有政策手段不合理以及配套政策不健全的原因。
首先，政策调控效果的显现本身具有时滞性
就调控效果而言，趋势一旦形成，反向调控措施往往需要持续一段时间才能实现目标。从历次房地产调控来看，调控政策从出台到效果显现，一般时滞在1.5-2年左右。例如2003年2月我国开始通过调控住房供给总量抑制投资过热，实际上直到2004年6月住宅开工面积增速才开始下滑，增速首次回落到2002年以前的水平，时滞为17 个月。而针对住房价格的调控始于2005年3月，但房价的首次下跌出现2006年9月，同比下降8.1%，时滞为18 个月。从2006年11月开始，房价再次加速上涨。央行开始实行严厉的紧缩调控政策，这种紧缩性政策的效果直到2007年底至2008年初才初步显现，2008年1月住房成交量首次出现负增长（10年来首次出现负增长）。这种政策效果显现的时滞性是造成我国房地产宏观调控目标和效果差异性的重要原因之一。
第二，政策目标的多元化冲突和手段的不合理性
调控目标多元化本身冲突是影响房地产调控效果的根源之一。在房地产快速发展期，中央政府调控的目标是抑制投资过热和控制房价过快增长。事实上这两个目标本身存在冲突。控制投资过热，必须紧缩银根和“地根”，减少信贷投放和土地供给，因此导致住房供给减少，在需求不变甚至增加的情况下，可能将加速新一轮的房价上涨。同样要控制房价过快增长，必须通过抑制需求和增加供给，这样又可能导致新一轮投资过快。另外我国宏观调控手段也存在不合理性，例如一些政策本身的目的在于抑制房价过快上涨，然而却不合理地采取了一些导致市场供应量减少的措施，从而加剧了房价的上涨。
第三，政策制定主体各自为政，配套政策不健全
房地产市场的调控涉及到政府诸多部门，如建设部门、土地部门、金融部门、税务部门等，仅仅依靠一个部门很难达到预期的目的，而现实中出于自身利益的考虑，经常会出现“打架”的现象，很难形成和严格执行一套完善的调控政策。
另外，中央政府与地方政府在一些政策的执行中也存在博弈，纵观历年的政策调控，基本都提及到保障性住房，但实际收效甚微，原因就在于地方政府的土地财政以及以GDP为核心的考核目标，使得地方政府缺乏保障性住房建设的动力和压力。
二、我国房地产市场调控政策的相关建议
1、保持调控政策的稳定性和持续性
政府应该保持调控政策的稳定性和持续性，一方面是因为如前所述调控政策效果的显现有一定的时滞性，应该给政策效果的发挥以足够的时间；另一方面可以为房地产业的发展创造稳定和透明的政策环境，无论是开发商还是消费者都可能够对相对较长的时期有一个把握，从而避免短期效应和市场波动；再者也能够节约相当大的政策制定和实施成本，使相关政策制定者能够平衡兼顾各方面的问题。
2、进一步提高房地产信息的透明度和权威性
虽然近几年政府在房地产信息建设与披露上作了很大的努力，也取得了显著的成就，但从目前来看还存在着一些问题。首先，项目的销售和价格信息相对透明，而建设与成本信息社会换取难度较大；其次，新房信息较为完善，二手房信息却很匮乏；再次，房地产信息部分来自民间机构，而政府缺乏及时权威的信息发布渠道。
3、加强政策的适应性与协调性
政府在制定宏观调控政策时要注重政策的差异化，根据不同地方经济发展状况，制定差异化的政策，并使政策真正落实到位并发挥作用；同时还要加强宏观调控的合力效应，加强部门之间的协调，另外还要注意政府和市场机制之间的协调性。要明确政府本身职责，又不过分干涉房地产市场的正常运行，同时又要采取相应的财政及金融措施，以保证房地产市场的正常秩序。进一步搞好住房社会保障制度，借助政府财力解决好社会困难群体的基本住房，从而使房地产宏观调控政策真正发挥实效，促进房地产市场健康稳定发展。
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