[摘要] 全球经济危机仍在继续,如何省钱成为了不少贷款买房一族的当前要务。不过,专业人士提醒说,关于贷款买房如何省钱,有三大误区需要慎防。
误区一：公积金贷款一定比商业贷款省钱？
公积金贷款是一种政策性贷款,它属于福利贷款,因此它比商业贷款的利率要低一些,不过,随着商业贷款基准利率的下调,公积金贷款的利率优势也在减少。竞宇按揭的副总经理林丽芳介绍说,如果贷款金额不大的话,选择公积金贷款未必省钱。
林丽芳介绍说,如果是买二手楼,由于大多数人是首次置业,基本上都可以享受30%的下浮利率优惠,这样一来,按照目前的利率,以十年贷款为例,每一万元商业贷款的月供金额只比公积金贷款多1.37元,其他年限贷款的差别也和十年贷款差不多,因此,如果贷款金额不大的话,两者在月供方面的差异并不大。
但是,商业贷款和公积金贷款在保险费方面则不一样,对于商业贷款来说,只要不是商用物业或者是年限太长的住宅,银行一般不会要求贷款人购买保险,如果是公积金贷款的话,买保险一般在所难免,而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%,两者抵消的话,公积金贷款的优势就更小了。因此,"一般30万元以下的贷款,我们都不会建议贷款者选用公积金贷款"。如果是买一手楼,由于开发商对商业贷款和公积金贷款买楼者的折扣往往不一样,因此采用公积金贷款同样不一定划算。
更值得注意的,由于公积金贷款对于银行的利润较低,银行一般不太积极,加上房管局方面的手续较多,造成银行的放款时间较长,因此,很多二手房的卖方都不愿意接受公积金贷款。竞宇按揭的相关负责人介绍说,如果是商业贷款,由于该公司提供了免费担保,10-13个工作日卖方就可以得到全部楼款;如果是公积金贷款,最快也要33-35个工作日卖方才能够得到房款,一般情况下甚至要2个月。"在实际操作中,二手房的卖方为了减少麻烦,早日拿到钱,也降低报批失败的风险,对选择公积金贷款的买方往往会提高房价"。
误区二：选择中小银行就一定比四大商业银行省钱？
在很多人的眼里,四大商业银行牛气十足,推出的贷款业务既不灵活,收费也高,不如选择中小银行省钱。不过,林丽芳说,在这个问题上也需要具体案例具体分析。
"中小银行的存款额不太稳定,因此当手头钱多的时候,申请贷款往往手续较方便,而一旦额度用得差不多的话,申请手续就会很麻烦。相对而言,四大银行手头的资金比较充裕,各项措施都会比较稳定。"她介绍说,她就曾经接手过几宗贷款,刚申请的时候银行手头钱多,很快就批准了,可后来由于银行的贷款余额不多,就收紧了贷款审批,贷款者需要提供更多、更为严格的申请材料,最后拖了两个月才放款,买方还需要支付卖方的违约金,有点得不偿失。
误区三：选择直客式贷款一定比通过按揭公司省钱？
现在不少银行都推出了面对贷款者的直客式服务,因此贷款者为了节省中间费用,也往往愿意直接到银行咨询办理。不过,贷款行业的资深人士黄蕙晶介绍说,在利率趋于市场化的今日,直接找银行贷款,并不一定能够让贷款者更省钱。
因为银行经办人通常是在所在银行的房贷产品中,挑选他认为最合适的产品给贷款者,或者提供所在银行的最优惠利率,但这并不代表着这就是贷款者可以获得的最合适的贷款产品或最优惠的贷款利率。
因为,专业公司了解多家银行的情况,通过对比银行间的房贷利率和房贷产品,往往可以为贷款者选择最合适的银行与利率最优惠的贷款服务。虽然通过银行直接贷款与通过按揭机构办理相比,可以节省两三百元的手续费,但这两三百元的手续费实际上有时只需一两个月的月供就可节省回来。
住房公积金委托部分逐月提取还贷是指在2008年12月3日以后申请办理了住房公积金个人贷款的职工，在公积金月缴额及其共同还款人公积金月缴额之和小于月还款额的情况下，委托南通市住房公积金管理中心按月缴存额逐月提取本人住房公积金缴存帐户中的存储资金，存入其还款卡，专门用于归还公积金贷款本息的一种还款方法。
二、委托部分逐月提取还贷的申请对象有哪些？
委托部分逐月提取还贷的申请对象为已在2008年12月3日以后申请办理了南通市住房公积金个人贷款的借款人(含共同借款人)、借款人配偶、借款人未婚子女。若借款人属未婚的,其父母亦可作为委托部分逐月提取还贷人。
三、申请办理委托部分逐月提取还贷有哪些条件？
1、2008年12月3日以后申请办理了住房公积金贷款的；
2、借款人所在单位及本人正常、连续、足额缴存住房公积金；
3、通过还款卡代扣还款至少一个月；
4、借款人信用良好，申请时贷款没有发生贷款。
四、如何办理委托部分逐月提取还贷手续？
申请人携带有关材料到受委托贷款银行受理点提出委托部分逐月提取还贷书面申请，填写委托部分逐月提取还贷申请审批表、委托部分逐月提取还贷协议书。受委托贷款银行对申请人提供的材料及填写的信息准确性进行初审，及时录入信息，将材料报送住房公积金管理中心。
五、委托部分逐月提取还贷什么情况下生效、中断和终止？
委托生效：委托部分逐月提取还贷申请自委托协议书签订的次月起生效。
委托中断：当存款帐户余额小于等于月缴额，中断扣取。
委托终止：
（1）委托部分逐月提取还贷人已办理终止委托手续；
（2）已还清委托协议书所列贷款本息；
（3）住房公积金缴存帐户发生欠缴；
（4）委托协议书所列贷款发生。
（5）贷款帐户所对应的各存款帐户余额均小于等于月缴存额。
关于购买小户型住房办理住房公积金个人贷款有关问题的意见
为进一步放宽购买小户型住房办理住房公积金个人贷款条件，根据省政府办公厅《关于促进房地产市场健康发展的意见》（苏政办发[2008]133号）第四条精神，结合我市实际，现对原《关于进一步完善购买小户型住房办理住房公积金个人贷款的意见》作出调整意见：
二、小户型住房可贷额度：
（一）贷款的额度不得超过所购房屋价值和抵押房屋价值的80%。
（二）所购小户型住房价值或用于抵押房产的价值可根据财税部门监制的房屋销售发票或房屋契税发票的价值来确定，或所购小户型住房和用于抵押房产的评估价值来确定；以银行存单、凭证式国债作质押的，可贷额度不超过有价证券价值。
（三）所购小户型住房的价格，或所购小户型住房和抵押房屋的评估价格，不得明显高于同类地段商品房市场价格；高于同类地段商品房市场价格的，由住房公积金贷审会办公室按同类地段商品房市场价格确定。
三、小户型住房的贷款期限：
贷款期限最长不超过30年，且借款人实际年龄加贷款期限男不超过65周岁，女不超过60周岁。
四、小户型住房贷款的担保方式：
（一）抵押
小户型住房的购房人在办理住房公积金个人贷款时，可提供其它符合条件的房产作抵押；若所提供的其它房产为小户型住房，需将所购买的小户型住房与提供的其它小户型住房一同办理抵押。
（二）质押
小户型住房的购房人在办理住房公积金个人贷款时，可以以本人或他人的银行存单、凭证式国债作为质押。
（三）抵押加保证
小户型住房的购房人在办理住房公积金个人贷款时，除办理所购买小户型住房抵押外, 还需同时提供保证人的连带责任保证。
（四）联保
小户型住房的购房人在办理住房公积金个人贷款时，可直接采用保证人连带责任保证，即借款申请人夫妻双方以外的第三方（必须是两人以上）以自己的财产为借款人提供的连带责任保证。
（五）中介机构担保
小户型住房的购房人在办理住房公积金个人贷款时，可选择具有住房公积金个人贷款担保资格的中介机构为借款人提供连带责任保证。
五、小户型住房贷款连带责任保证人须符合以下条件：
（一）有稳定的工资收入和偿还债务的能力，能按规定正常、连续、足额缴存住房公积金；
（二）无住房公积金个人贷款；
（三）无不良信用记录。
六、小户型住房贷款连带责任保证人在保证担保期间,不得享受住房公积金个人贷款，也不得使用本人住房公积金账户的储存余额。
七、小户型住房借款人未按照合同约定偿还贷款本息，南通市住房公积金管理中心有权从其连带责任保证人住房公积金账户中直接划转住房公积金偿还实际欠还的贷款本息。
八、本意见未尽事宜，按相关规定执行，原《关于进一步完善购买小户型住房办理住房公积金个人贷款的意见》（通金管[2006]14）文件废止。
九、本意见由南通市住房公积金管理中心负责解释。
十、本意见自公布之日起施行。
关于明确未婚子女及其父母购买住房办理住房公积金个人贷款的意见
为进一步明确家庭成员间使用住房公积金贷款的相关规定，满足部分未婚子女及其父母购买住房办理住房公积金个人贷款的需求，现就未婚子女及其父母办理住房公积金个人贷款相关事宜提出如下意见：
二、共同借款人在住房公积金个人贷款未还清之前，不得再次享受住房公积金个人贷款。
三、未婚子女及其父母在购买住房办理住房公积金个人贷款时，未婚子女已达到法定结婚年龄的，须提供民政部门或所在街道办事处出具的未婚证明等材料，未婚子女尚未达到法定结婚年龄的，只需提供身份证件等材料。
四、本意见未尽事宜，按有关规定执行。
五、本意见自公布之日起施行。
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