[摘要] “轻资产的路径是商业地产选择的一个必由之路”，4月21日，央视财经评论员李犁在参加和讯网时表示，一家企业想长期的得到发展，特别是得到长期的快速发展，轻资产是它的重要选择，也是一个合理的选择。
“轻资产的路径是商业地产选择的一个必由之路”，4月21日，央视财经评论员李犁在参加和讯网时表示，一家企业想长期的得到发展，特别是得到长期的快速发展，轻资产是它的重要选择，也是一个合理的选择。
而国内的商业地产巨头万达集团则在4月15日宣布，在未来5年内，万达将把现有的7000万平米销售物业完全转化为轻资产项目，万达商业地产将完全去房地产化，转型为一家商业投资服务企业。
按照万达集团董事长王健林阐述的万达轻资产模式，5年后万达广场将没有重资产项目，开业数量也将由重资产模式下的240-250个，翻番达到400-500个。
房地产告别高增长通道 轻资产成为行业转型方向
“随着国民经济的发展以及人口结构的变化，特别是人口老龄化的趋势，房地产长期下降的渠道已经确立了。”李犁表示。
中兴证券地产分析师郑闵钢也认为，房地产是个周期性的行业，目前中国的房地产行业的拐点已经到来了，房地产开发投资的增速已经出现了下降。但也表示，当前行业只是一个增速下降，或者是整个是规模的下台阶的状况，并没有像市场有一些人认为行业那么悲观，“行业还是处在健康的发展，刚需市场还是比较旺盛的。”
数据显示，2010年时25岁的置业人口为2000万人左右，2013年时其数量增长到2500万人，3年内新增500万人，但从2014年开始，其速度开始呈现缓慢下降状态。郑闵钢预计，25岁置业人口再次从高峰时的2500万回归到2000万，可能需要6年，也就是到2019年作用。
而当前房地产企业的转型也迫在眉睫，包括万科、保利、世茂在内的众多龙头企业都相继提出了轻资产方发展的战略转型，并进行了一系列探索。
在郑闵钢看来，房地产行业走向轻资产是一个大方向，他认为，地产公司肯定要通过加强对行业的服务，主要体现在服务上面提升整个行业的品质，提供产品的更好价值。
而王健林同样有此预判：“中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。”因此他认为，重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。
今年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。万达对外表示，这标志着万达商业地产轻资产模式正式启动，万达开始走上轻重并举的道路。
准REITS模式解决万达轻资产融资难题
目前中国经济持续疲弱不振，而房地产业在告别黄金十年后，正迎来处在降速中的发展周期。 郑闵钢认为，目前房地产企业的压力来自于开工的计划跟市场的需求的错配，前几年市场上大量的开工带来近几年来高速增长的供应，但在面对需求增速下降的市场环境下对消化库存的能力带来很大的压力，房地产企业短期资金流动性的压力很大。
根据万达商业的招股书以及年报数据显示，截至去年年底，公司净负债率为56.68%，较2013年底的52.98%上升了3.7个百分点。同时，去年公司的总负债同比增加35%至1810亿元，利息净支出高达71.32亿元。同时，在过去“重资产”模式之下，万达商业地产的融资活动净现金流连年维持在巨额状态，2012年为185.51亿元，2013年为379亿元，去年则飙升至538亿元。
在王健林看来，重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但已经告别高速增长的房地产行业不再具备过去飞速发展的条件，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。而转型轻资产，他认为“生意做得牛的是拿别人的钱做自己的事。”
为此，万达建立两套轻资产融资管道，一是外部管道，像基金、保险等机构投资者，据王健林表示，现在已签订有约束力的项目25个。
二是建立内部融资管道，王健林称之为准REITs的融资方式。万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，5月将推出全新的理财产品，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。计划每年给投资者约6%的现金回报，5到7年把万达广场处置，将分给投资者。处置方式有两种方法，资本化或卖掉。
甚至如果投资者急着用钱，中途想退出，万达正在设立一个权证交易平台，购买的理财产品可一个月以后交易，让其具有流动性。王健林看来，如果万达的理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。
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