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春节回乡楼市见闻:还原真实的房地产市场

雪球网   2015-02-22 00:00

[摘要] 本人近12年地产资深从业者,原来北京知名地产顾问总监,现居住在湖北。

春节回乡楼市见闻录(摘选)

地区:湖北咸宁

作者:道听途说2008

本人近12年地产资深从业者,原来北京知名地产顾问总监,现居住在湖北。近年主要是操作四五线城市的楼盘。咸宁位湖北南大门,是地级市,辖区人口243万,咸宁市区人口约40-50万,但城市规划宏大,规划4城一区,整体城市面积约150平方公里,根据中国规划要求,一平方公里城区对应是一万人口,现在咸宁城区只有规划人口三成左右,因此评为中国鬼城第9位。

目前家乡咸宁楼市主要呈现下列特征:

1、市场供应量大,供需失衡。基本是每个家庭均二套房,城市规划混乱,私房与福利房建设多。特别是2012年开始,每年政府建设公租房经济适用房,大约8000套房,咸宁城区商品房成交量,年均1.2万套(含商铺写字楼),其中近4成是单位福利房。城区销售好项目基本都是福利房。现在商品房买房都是外地打工与乡镇来市区买房的,其它公务员与做生意的,基本都已经有房,有的是多套房,市场供需失衡,导致近两年价格呈下降趋势,地级市住宅均价3000,较下面县市价格还低,销售情况还差。

2、价格下降达到1成半,但成交量没明显上升。特别去年7月份开始,中国股市上涨,导致营销中心来访量下降7成,很多营销中心月成交量为0,下半年成交量较上半年下降3成,去年11月份开始,各项目明显降价过程,大幅度超过2成,已经有两个开发商老板跑路,开发商资金断裂项目比较多,现在普通住宅价格2500-3200,别墅价格4000-5200,商铺价格区分比较,专业市场3200-5000,其它商业8000-15000。

3、政府已经出台一系列政策,但效果不明显。如二套房贷款利息等,预计后续陆续有新刺激政策出台,政府加大推地进度,但开发拿地不积极。

4、开发商现在明显谨慎,很多手中有地开发,不敢开发,回笼资金较慢。碧桂园、福星城(福星股份)等大型房地产公司销售情况也非常不妙,项目通过各种方式隐性降价促销跑量,特别是咸宁碧桂园花园洋房,其价格较2012年春节,已经有近15%优惠,2015年春节,很多项目民工工资无力支付,拖欠员工工资与提成 ,拖欠广告费等现象普通。

5、后市研判。整体项目销售仍然不会起色。原因市场供需失衡,这样导致部分没有实力开发出局;肯定还有开发商 因资金断裂跑路,价格下降处下降通道,但降价空间不大,原因现有开发商打出1800元价格,接近成本价,但成交情况不佳,加上2015年的政策较2014年宽松,开发商可通过贷款缓解资金压力,不排除有实力开发商,抢先降价跑量撤退,这样对中小开发商就是极大打击;预计这种下降通道可能持续两三年时间。

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