[摘要] 2014年底的楼市和2009年会有多大区别吗？大家对2009年的楼市大反弹一定记忆犹新。2014年会重复这个路径吗？
路财神说：9月30日，央行放松房贷限制，大伙儿一下炸了锅了。2014年会重复2009年那样的暴涨吗？
似曾相识的场景
我的朋友圈里，很有几个做二手房经纪的朋友。最近发现，政府的楼市调控，生生把他们从销售员逼成了经济学家。
比如，国庆期间，有这么一位经纪在微信朋友圈里贴了如下信息：
“又到了只有房地产才能救中国：8月份发电量首次负增长，同比下降2.2%，GDP跌至6.3%，今年目标水平7.5%，要保住急需房地产拉动；
9月16日，央行5000亿投放市场，刺激经济；
9月21日，南京取消限购；
9月22日，福州市政府发方，还清贷款就按首套；
9月23日，上海兴业银行，率先执行认房不认贷政策；
9月24日，广东房协建言广深有序退出限购；
9月26日，珠海取消限购，不需提供社保，纳税证明； 9月30日，央行出台“认贷不认房”；
9月30日，广州限购松绑，广州本地户口可买第三套，外地户口可买一套，不需要社保和税单。
观望、犹豫、一心想房价跌的、不敢出手的人抓紧时间吧！
这个场景在2009年初和2012年初都似曾相识。已经习惯了听着政策指挥棒的房地产投资者们，似乎已经嗅到了热浪的气息，条件反射滴蠢蠢欲动了。
那么，2014年底的楼市和2009年会有多大区别吗？
大家对2009年的楼市大反弹一定记忆犹新。不说官面上的房价指数，拿具体楼盘来说，北京的项目，在那一年中，价格的也不在少数。
2014年会重复这个路径吗？
2009年的楼市逻辑
要回答这个问题，我想我们还是先看看2009年发生了什么和房价上涨的逻辑吧。
2009年的几个突出事件，我们可以回顾一下：
1、GDP全年增速：9.2%，货币发行量增速(以M2增速)，接近30%。
2、国家出台了4万亿投资计划，大幅上马“铁公机”等固定资产投资项目。
3、银行按揭贷款极度宽松，贷款利率普遍执行基准利率7折，各银行疯抢房产按揭生意，甚至向中介支付高额的来争夺单子。
以上政策效应，沿着几条线开始传递：
货币超发带来的直接效应是信贷和社会融资总量飙升。而银行、证券公司、信托、保险、基金公司等金融机构的业务量是与社会融资量直接挂钩的，飙升的结果是这些机构的经营业绩几乎按比例，金融机构从业人员收入按比例，成为了类受益者群体。
信贷支持和财政扩张伴随的投资大跃进则使得建设工程量大增、资源品消耗大增，交通运输量大增。参与工程的承包商老板们、掌握矿产资源的老板们、掌握运输资源的老板们和手握各种审批资格和工程发包资格的官员与企业领导们，成为了第二类受益群体。
当然，房地产老板们和从业人员们，成了第三类受益群体。
这些人的钱，往哪儿花呢？所以我们看到茅台和拉菲飙涨、奢侈品价格飙涨，所有的另类投资，从红木家具到玉器古玩、艺术品市场一片红火。进口豪车越贵越好卖，供不应求。
一句话，高富帅经济极其火爆。
于是，从事高富帅行当的人们，随之成为了第四类受益群体。
然后，以上这些所有的人们，都有一个统一的偏好：买房保值。站着的房子，躺着的地嘛。保值增值，多少收点租金，没租金也行，反正房价在涨。过去十几年，没人买房子亏过钱。房姐、房叔、房嫂、房媳们，都是这么想的。
于是，房子马上供不应求。当然，刚需和改善性需求的老实人们，也是这么想的。屌丝混杂在高富帅堆里，被高富帅强大的购买力所裹挟，有钱捧钱场，没钱捧人场，起哄架秧子，把楼市氛围烘托得更加火爆热烈。
所以，2009年的楼市飙涨逻辑是：政策一转向，马上爆富了权贵土豪和附庸阶层，这些人拼命买房子。屌丝们勒紧裤腰带，也能轻松贷到便宜资金，于是跟着起哄架秧子。
2014年的区别
上面扯了这么多，归纳起来，2009年的核心要素是：货币很宽松、项目投资很大方、资金价格很便宜、腐败捞钱很容易、买房很鼓励。
这些要素2014年具备吗？
多少都还有一点影，但是都打了很大折扣。
2014年的货币发行量M2增速只有12-13%，连2009年的一半都不到。社会融资总量增速可能更低。即使在央行放松房贷之后，也看不到全面放松的趋势。
项目投资方面，2009年固定资产投资增速是30%左右，2014年估计是17-18%。尤其不能指望政府主导的大量投资拉动。
资金价格方面：利率市场化进程在大大加快，就差最后一层窗户纸，银行的资金成本大大提高，基本不具备低息放贷能力。(你想想，你买个余额宝还有4-5%的，银行7折放贷利率也就4.585%，可能吗？)
各类老虎捞钱的能力：打了这么久，反正不如2009年容易了。
买房的意愿：相比2009年，土豪们投资渠道大大增加，即使是地产，也可以各种法子投资国外的，再加上对财产阳光化和房产税的顾忌，不顾一切买房的意愿明显要低很多。
说了这么多，俺基本的意思就是：2014年世易时移，不可能重复2009年的那种疯狂，甚至2012年底到2013年的那般火热都难，所以买房不要恐慌。
但是政策由紧缩向宽松的转向不可忽视，现实的说，北京这类一线城市的房价短期内肯定是稳住了。2015年中，除非出现经济失速，房产税和反腐官员财产公示突然提速之类的黑天鹅，下跌风险很小。
三四线城市仍需观望，不确定性仍大，也许要2015年春节过后才能确认是否已经止住下滑趋势。
市场既不像中介忽悠滴那么好，也不像愤青热望的那么差。
对于一线城市的自住购房人或换房者，可以出手购买居住需求的房产。纯粹的购房投资，我仍并不认为是一个很有吸引力的选择。
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