[摘要] 今年楼市的一个重要特征就是一、二线城市和三、四线城市的分化，多个大型房企已经撤离三、四线城市，且集中退守一、二线城市，楼市开始“分类调控”。出现这样的现象，究其原因还是三、四线城市楼市库存积压，出现供大于求的现象。正在全面进行城镇化建设的南通，楼市“虚火”究竟旺不旺？库存量如何？
编者按：2014年以来，自杭州首次出现房价下降之后，常州、营口、连云港甚至秦皇岛等地房价都开始显现出走下坡路的迹象。即使是房价坚挺的北京，成交量也明显下滑，且房企推刚需项目入市时已经调低原定销售价格，“平价走量”心理占上风。而今年楼市的一个重要特征就是一、二线城市和三、四线城市的分化，多个大型房企已经撤离三、四线城市，且集中退守一、二线城市，楼市开始“分类调控”。出现这样的现象，究其原因还是三、四线城市楼市库存积压，出现供大于求的现象。正在全面进行城镇化建设的南通，楼市“虚火”究竟旺不旺？库存量如何？房天下就南通市区住宅市场库存及去化量进行了一番调查，用数据透视通城楼市。
据房天下统计，截至2014年4月25日，南通市区主要商品住宅总量为74337套，总面积9314379.95平方米，已售出54465套，住宅去化超过七成，现阶段可售住宅套数为21733套，可售面积为2893161.75平方米。就南通目前的库存量而言，按照2014年季度的成交速度来看，南通库存住宅可供销售2年半左右。2013年新增住宅供应用地逾60万平方米，2014年将会有更多的新房源入市，库存将进一步得到补充。
2014年开年，南通各区住宅楼盘库存总量为21733套，其中主城区3102套，新城区1816套，新东区3506套，港闸区6727套，开发区6582套。从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，库存并没有出现明显过剩，但部分区域如开发区、港闸区却是库存的高压区，其总量占据总库存的61.24%，楼盘扎堆，销售压力显露无疑。
按照各区域楼盘销售情况，崇川区作为的主城，楼盘聚集也是的，截止4月25日，主城区已推去化量为69.12%，新东区去化量为67.06%，新城区去化量为86.6%，总体来看，三区的去化量都超过了大半，在降价潮中，崇川区的楼盘顶住压力，没有出现大的涨跌，保值能力突出，销售都在“稳步进行”。其中，新城区去化情况，新东区在无多少新房源入市的情况下，整体去化情况对比其他两区域还有些差距。
从表格中可以看到，主城区目前19住宅盘在售，总推量10044套，已推总面积为1314943.63平方米，现阶段还剩3102套可售房源，其中数承德翠湖湾、五洲御景城以及苏建花园城库存量。
2014年主城区住宅供应量及去化量调查
新城区目前住宅盘在售13个，总推量13553套，已推总面积为1775494.28平方米，去化情况要好于其他4个区域，现阶段还剩1816套可售房源，其中大体量项目中南世纪花城、万濠星城以及凤凰文化广场库存量。
2014年新城区住宅供应量及去化量调查
新东区目前住宅盘在售8个，总推量10645套，总面积为1300895.69平方米。近一两年来，几乎无新项目入市，多以老盘加推为主，现阶段还剩3506套可售房源，其中和棕榈湾、帝奥世伦名郡骏以及弘阳上城库存量较大；但是日前，南通汽车站客运东站已经投入运营，国城生活广场（观音山大润发）对外在即，有爆料称观音山将规划三甲级医院，新东区的配套正在逐步完善，这对于新东区楼盘的走量将是一个利好的消息。
2014年新东区住宅供应量及去化量调查
港闸区、开发区作为近一两年政府大力开发的重点，随着开发项目的增多，商业配套的起步完善，大型房企的进驻，现在已经成为多数人心目中颇具潜力的区域，也是目前南通市场上竞争最为激烈的两大区域。从2014年一季度成交来看，港闸区的销售情况较好，现阶段港闸区在售住宅16个，去化量达到68.41%；开发区在售住宅18个，去化量达到64.98%。从个盘销售情况来看，大多数盘去化情况都挺可观，能够达到七八成以上，但是非热门项目的情况则不是特别理想。
从表中来看，港闸区目前库存量的三个项目分别为华强城、中海碧林湾和保利香槟国际，库存都超过了700套。港闸区在2014年的降价潮中银洲皇家花园携手房天下电商成为南通首降，房价一直触动着购房者的神经，随后部分楼盘也开始了直接或间接的降价。港闸区成为成交排行榜上当仁不让的主角，其中与房天下进行电商合作的银洲皇家花园、中海碧林湾成为了成交排行榜的常客。
虽然近两月的港闸区的成交情况较为良好，但是部分楼盘陆续都有新房源推出，使得库存量进一步增加。作为开发的重点，虽然都是老盘，但是已经开建的万达、赛格、华润等新项目在2014年的加入无疑将进一步增加了港闸区的库存，港闸的销售压力巨大。
2014年港闸区住宅供应量及去化量调查
开发区库存量的三个项目为炜赋花苑、世茂公元以及金科城。开发区也是南通高库存之地，新项目南通碧桂园的加入分走了很大一部分开发区的购买力。开发区楼盘优势就在于其亲民的价格，但是受在港闸区的降价影响，开发区的成交也受到一定影响。因此，开发区的也顺势开始降价，优山美地名邸、军山半岛结合房天下电商开始促销，以价换量取得了一定的成绩。目前，世茂公元正在携手南通房天下推出团购活动，团购优惠1万抵4万。
2014年开发区住宅供应量及去化量调查
从数据看来，南通市区目前住宅去化量总体有所缓和，那么楼市的供应量又如何呢？据房天下数据监控中心统计，今年南通市区五大板块的纯新项目，包括营销中心在建的、正在前期规划的、地块尚未命名的，含多种物业形态在内的项目20余个，包括港闸区的万达广场、新城项目、城东的绿地新都会、开发区的雅居乐项目、世茂悦活城等等重点项目，建筑面积从几万方到55万方不等，预计整体新增住宅供应用地逾60万平方米。五大板块中尤其是港闸区和开发区，将是2014年“群星荟萃”的集中地。
而就开盘而言，南通市区2014年前两个月，南通市区仅5个住宅项目加推，整体遇冷；在传统的销售旺季“金三银四”，南通市区三月和四月的实际开盘数为12个，较前两个月来看，有所增加，但是与2013年同期相比，明显减少。从区域来看，崇川区和港闸区新推房源较多，开发区开盘少，仅有两盘。从五月份的预计开盘来看，港闸区和开发区的库存多，销售压力大，两区仅港闸区新项目融悦华庭有新房入市。崇川区的库存去化情况良好，五月预计开盘数为6个。
2014年3月和4月实际开盘
2014年5月预计开盘
从一季度的销售情况来看，南通住宅类项目基本趋于平缓，库存量正在稳定消化蠕动当中。但是随着新项目的入市和老盘新推，未来楼市的供应量将继续增加，预计未来的一段时间，通城的供求关系不会有大的改变。加之，今年降价潮的蔓延，房贷的进一步收紧，市场观望情绪渐浓，销售前景不明朗。面对库存和销售压力，开发商今年的基调仍是去库存，接下来持续的促销放量也将是多数项目延续的手段，开发商“以价换量”的模式还将持续下去。
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