[摘要] “机缘巧合，顺势而为”，从IT领域到产业地产，南通万晖科技有限公司董事长陈国忠以八个字概括了自己的这次事业转型，神色坦然语气坚定。
在地产界，有这么一群人，他们肩负企业使命、践行企业效益，他们以前瞻的眼光和智慧，引领企业发展，他们以个体行为影响甚至引领整个行业的发展，他们就是南通地产界的“腕儿”人物。南通房天下2013年倾力打造全新高端深度访谈栏目《腕儿》，代表广大粉丝感受受访对象的睿智思想与真诚魅力，探寻人物与实际经济行为之间的关系。
“机缘巧合，顺势而为”，从IT领域到产业地产，南通万晖科技有限公司董事长陈国忠以八个字概括了自己的这次事业转型，神色坦然语气坚定。
机缘巧合接触产业地产
计划孕育始于公司研发基地
回忆起自己的事业转型，陈国忠显得兴致勃勃，一句“机缘巧合”也顺势揭开了长江智谷科技产业园的诞生记。早先，陈国忠工作所在的是一家从事软件研发的高新技术企业，公司总部在杭州， 2003年在上海交易所上市。作为一个专业的软件公司，非常理解一个高新技术企业从创业初期到成熟阶段各个过程中需要什么样的办公环境，陈国忠更是深有体会。
陈国忠回忆道，公司做软件研发时，一般会在杭州西湖边或者西湖边的山上去租一栋房子。一个研发团队驻扎进去，封闭研发几个月，直到产品测试版出炉。随着公司规模不断扩大，研发任务越来越重，而杭州商务成本不断增高，就有了一定要选个离杭州比较近、自然环境优美的地方做公司的研发基地想法，后来就在无锡太湖边，也是万晖科技团队的代产品——无锡恒华科技园。
“所以实际上我们就是从无锡做公司自己研发基地过程逐步的认识到了这个产业地产，逐步认识到了这个高科技园，然后就走到这个行业里了。”，对于“机缘巧合”陈国忠又综合了些必然性。
以聚焦产业为核心 形成产业集聚
一箭三雕 价值链更长
近年来，房地产调控的声音越来越强烈。转型，似乎成为房地产开发商突出重围的一条新思路，产业地产似乎是一个必经阶段。“国内房地产10多年发展，波是住宅地产、第二波是商业地产，我认为第三波就是产业地产。所以我认为产业地产现在正处在一片蓝海之中。”在陈国忠看来，产业地产发展正当时。
有别于传统房地产，产业地产有自己独特的模式，“以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业地产聚焦的是产业不是地产，要把产业做起来，这是产业地产的核心。”，而在随后的谈话内容中，陈董也一再强调产业的核心地位。
陈董解释说，住宅地产的发展是依赖于老百姓居住条件的改善；商业地产的发展是依赖于人口的集聚；产业地产的发展则依赖于产业的转型升级，高科技行业的集聚。如何引进企业、对企业定位，怎么把产业培育起来等，成为产业地产运营中需要重点思考的问题。
而在企业入园后，服务企业陈董也十分重视。作为运营商要继续做好企业服务，如提供一些优惠条件或争取优惠政策等，助力企业发展。而企业壮大最直接的是为区域税收做贡献，同时运营商业也可以同政府进行税收分享。另外，园区的良好建设也为政府招商引资搭建了优质载体。
除了直接的经济效益，园区的规划建设特别是特有的建筑设计及风靡全球的EOD（绿色生态办公）模式，是区域建设展示窗口，对企业形象及地位提升有较大作用。据了解，在发达国家，很多跨国公司总部都设在EOD内，在美国的硅谷、印度的班加罗尔等世界主要科技产业中心，EOD办公更成为高效商务、知识经济的代名词。“所以产业地产价值链比传统房地产长很多”，对于产业地产优势前景，陈董了然于心，信心实足。
打造产业高地、企业福地、政策洼地
做好产业地产有“三个关键”
在解析产业优势前景时，陈董曾几次提到“很多人都想做”。很多人都想做，但不是谁都适合。和任何行业一样，产业地产也伴随着巨大风险，且与传统地产相比要求更高。“做产业地产，需具备三个关键因素”，经营这一领域，陈董有自己的思量和城府。
顺势而为 把握城市产业转型升级关键时刻
个关键要素，顺势而为，顺大势。产业园内以信息技术服务业，IT产业为主，这些高科技产业是基于地方传统行业发展。在陈董看来，一个地方传统行业没有起来，传统制造业没有起来，那种高科技行业或者现代服务业也只是空中楼阁，发展不好。
“所以我们在做产业地产一般会选第二产业、传统制造业比较发达，地方经济已经发展到一定阶段的城市或地方区域。从内升的角度来看，它已经到了产业转型和产业升级的关键时刻，这时我们才能把产业地产做好。”，对产业地产的发展环境陈董和团队有着严格考察。
南通长江智谷科技园于2012年11月初正式动工，但该项目的孕育计划事实上还要再前推两年。“对南通这个项目考虑已久，次来南通还是在2010年9月，崇川区、经济开发区、港闸区，这几个比较靠近市中心的区都谈过，最终选择了港闸区”。
做这个选择陈董显得非常满意。陈董表示，之所以选择这个区域，选择落在南通市北高新科技城主要是看到了区域正处于产业转型升级时期，还没有形成一些非常大规模的制造业，某种意义上来讲，一张白纸上好画画。第二点，从港闸区的地理位置来看，离主城区非常近。近两年的发展，让港闸区很快融入主城区，成为主城区的一部分。类似这种主城周边的区域发展路径很多城市都有范本。
同时港闸区政府发展产业的决心也更加坚定了留下的决心，对此，陈董说，市北高兴科技城大的区域开发概念更容易形成产业集聚，有利于项目工作的顺利开展。
有别于其他园区，上海市北高新（南通）科技城接受上海“品牌+管理+产业链”的“整发展链”输出，目标打造“长江北岸生产性服务业园区”。品牌园区自有品质追求。一方面，科技城在规划方面融合“以人为本、绿色生态、现代都市”三大理念；另一方面，科技城的发展突出示范性、前瞻性、科技性和可持续性，园区内不上任何一个制造业项目，所有入园企业均须达到双方共同确认的准入标准。着力引进一批在国内外具有较高知名度、科技含量高、创新能力强的优质项目。
而按照市北高新科技城 “一年打基础、三年出形象、五年见成效”的开发建设计划，上海市北高新（南通）科技城各项工作在沪通双方的共同努力下，正快马加鞭有序推进，到2015年将全部完成建设用地的招商和出让，2018年将全部建成运营。届时，科技城将成为南通新一轮发展的推进器。
“凭借市北科技城的雄厚实力，长江智谷科技园将成为南通乃至长三角的园区建设与产业发展的新名片。”，对南通的运营项目，陈国忠语气豪迈，尽显魄力。
注重团队建设
创造以人为本 倡导团队合作
做产业地产第二个比较关键的因素是团队，对于团队的成员，陈董有8字要求：“专业、专心、激情、高效“。而对这个团队建设的基本要求陈董在三个“不仅仅”硬性强调后还再升级：“团队不仅仅要能做好地产，不仅仅要能够建设，不仅仅要能够销售，还需要有丰富的产业资源及产业整合能力，对企业的成长有深刻的理解，想企业所想，服务企业所需。”
要求不是苛求，陈董也有柔性的一面：“我是希望员工在公司除了能够学到东西，有体面的收入外，公司还能为他未来发展提供一个支持”。“创造以人为本，倡导团队合作”是陈董始终坚持的管理理念。
打造产业高地 政策洼地
行业发展离不开政府支持
第三，产业地产的开发离不开政府的产业政策和政府的支持。长江智谷科技园从进入南通开始，就得到了市场比较大的关注，也得到了各级政府领导的关注和支持。
陈董介绍道，港闸区政府对运营商的政策，包括对入园企业的政策都比较优惠。第二个，在日常工作当中，很多事情都会为入园企业去考虑，所以事情做起来比较顺手。第三，港闸区主要领导对产业园发展路径或者说对区域未来发展基于了很多现实考虑。领导态度没有急于求成，而是基于现实的安排和长远的考虑，这对产业园健康发展非常重要。
“所以南通长江智谷科技园的宣传语有一条叫‘产业高地 政策洼地’。”对于当地政府的帮助陈国忠再示感激。
三低一高+双生态理念
南通长江智谷科技园创新升级
长江智谷科技园作为万晖科技的第5代产品，首创 “三低一高”规划理念及双生态主题作为发展理念。据陈董介绍，三低一高主要是指“低密度、低容积率、低楼层、高绿化率”，双生态指的是鸟语花香的自然生态及产业链生态。对这个创新陈总感到很骄傲，言语中也糅杂了陈董个人对办公环境及生活品质的追求。
理念着眼于企业，产业园引进的企业主要是人脑加电脑的创意型产业，如信息技术服务业、软件外包、IT研发、动漫、创艺等，这些产业需要源源不断的创意；第二，工作人群年轻人为主，而园区内优良的创意空间，能够激发他们的灵感。随后陈董又做了画面补充，“比如说几个研发人员要去做个讨论，就没有必要在室内，到室外去，在树荫下拿着笔记本电脑来场头脑风暴，或许一个问题就解决了。”描绘过程中他显得异常轻松和享受。
长江智谷科技园的创意规划和发展理念更为业内外所关注。据陈董介绍，近期，几乎每天都要接待同行、客户的参观。“很多南通企业包括外地企业也都通过来电、现场来访了解我们园区工程进度和我们双生态建设情况。总的来讲我们这个项目运作的是非常良好。我对这个项目发展也是充满信心的。”业务的繁忙对陈国忠来说是“幸福的烦恼”。
南通长江智谷科技产业园期总共7万多方，目前，一期37栋楼已经全部封顶了，正在做外立面，预计明年9月底可以交付使用同时开园。
结语：英国历史学家托•富乐曾说一个明智的人总是抓住机遇，把它变成美好的未来。从代产品无锡恒华科技园到如今第五代产品南通长江智谷科技园，陈董对契机的把握及其带领的万晖科技团队的专业运营下，正在开出繁华。
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