[摘要] 作为传统楼市的热闹时节，如今不少城市已为“金九银十”做足了准备——悄然打开了预售证管控的闸门，加快了审批节奏。9月以来，南通已有5个住宅项目陆续被批领证，可售面积达到124484平方米。
又到了楼市“黄金双月”比拼之际！
作为传统楼市的热闹时节，如今不少城市已为“金九银十”做足了准备——悄然打开了预售证管控的闸门，加快了审批节奏。数据显示，进入8月中下旬后，包括北京、广州、南京、成都等在内的13个重点城市的新批预售面积已连续数周突破300万平方米，远远超过之前数月一直维持为一两百万平方米上下的每周新批预售面积。多地松绑预售证的“小动作”，无疑为市场供求两端都传递了利好消息。
通城房企迎合需求 合理领证
南通方面，自2013年以来，预售证发布一直冷热不均，季度尤为凄寡，自第二季度开始，房企拿证速度开始加快，尤其在6月份的时候，领证楼盘数达20个。随着预售证的逐渐增多，各大开发商营销节奏也开始快马加鞭，基本上新拿到证的产品不久就会面市，推动项目的快速去化，因此去年下半年还觉南通供不应求的状态如今新入市产品已大搅楼市，各区域楼盘之间竞争也日趋激烈。
数据显示，9月以来，南通已有5个住宅项目陆续被批领证，可售面积达到124484平方米，比较受关注的为世茂公元5#楼、苏建学府雅居的4#、5#楼，以及中港翡翠城的10栋楼。其中苏建学府雅居于9月4日拿到4#、5#楼预售许可证，预售时间定在半个月后，即9月底左右，预售基价为16998元/㎡；星光耀广场拿到的则是住宅地下车库ABC三区的预售证，目前已经对外销售，销售基价为16万/个。
而在此前世茂公元、尚海湾及帝奥世伦名郡已分别在8月领证，目前正处于开盘前的大力蓄水阶段，其中尚海湾及世伦名郡已加盟房天下电商活动，蓄水情况良好。该类住宅楼盘的放量，在补充市场库存的同时，也纷纷瞄准金九银十的市场，期待在这双黄金月，可以达到不错的去化。
虽然南通目前没有类似大城市“预售证管控”这一说，但是在开发商领证的节奏上，还是可以反映出市场一些情况。南通住宅市场成交今年开始一直热度不减，市场供应量较去年也有所增加，加上此前开发商走量荀淑，资金回笼较快，因此正如很多城市出现的情况，“当下房企大多已不缺钱，唯独缺的就是预售证”。但是尽管供销两旺，南通楼市并没有出现过热的情况以及房价明显上涨的趋势，在预售证上，不少开发商还是为了迎合自己营销的节奏，合理领证，维持了市场的一个供需平衡。
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与政府调控达成默契 预售证出现放松
据统计，7月十大重点城市的库存同比除杭州以外全线下跌，其中北京和广州的跌幅，且都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降。通常而言，库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6~12个月的区间内，其中南京、广州和深圳（楼盘）3个城市都已逼近6个月。
有业内分析近期不少城市的预售证放松的现象，指明主要源于两方面因素：一是时间节点的问题，进入“金九银十”后，开发商推盘会有个周期性的放大，二是近期政策的适当宽松，“温州（楼盘）政策的微幅调整会有一定的导向性，代表着调控的风向标，部分城市之前因为限价批不出的一些中高档项目就会陆续放出来。”
另一方面，有业内人士指出，政府增加发放预售证，是因为开发商采取的“双合同”应对举措已与政府的调控目标达成默契。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如今越来越多的开发商按照政府给的指导价格拿预售证，再通过两份合同的方式来处理。
在不少业界人士看来，预售证管控的放松并不是最终结果，取消才是目标，不过是早晚而已。
“升级版”行政手段定将曲终
中央政策智库的一位专家分析，上半年的经济数据已经显示，房地产发展已经绑架了地方经济，而光靠行政手段在短时间内促使地方摆脱对土地财政的依赖几乎不可行。他强调，房地产调控政策中的行政手段带来了众多的弊病，而且容易走入房价越调越高的怪圈中，新一届政府已经开始着手解决这个问题，将会从调整思路上做出转变，“首先从行政手段下手，解决供应问题。”
事实上，限价手段在十多年的房地产调控历程中并不少见。不过，此前的“限价”大多集中在预售审批环节，资金链不紧张、以追求利润为目的的开发商仍然可以各种办法拖到转为现房销售，以规避价格管制。而从去年年底至今年年初，为了达到控制房价目标，北京、深圳、广州等城市的在售项目陆续受到“升级版”限价政策的围剿，现房销售价格直接受到干预。
然而，这些被政府认为能够“直接达到效果”的“升级版”行政手段，其效果早已备受质疑。
“虽然适当地运用一些行政指令可以平复市场热度，有一定合理性，但预售证限制发放这样的措施不具备持续运行的基础，它是依靠政府行政管控能力实现的，只是短期行为，不可能作为长效机制。”杨晨青认为，从中长期来看，这一措施肯定会面临退出的结果，“一线城市的住宅成交有所降温，现在这个时间点逐步退出应该是适宜的”。
中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强亦不认可用预售证来控制房价的方式。他认为，预售证的限制措施只是从数据上延缓房价上涨趋势，但并未解决供需矛盾的根本问题，“我们需要认真考虑的是如何厘清政府与市场的界限。政府要做什么，企业要做什么？两者之间不是没有区别。政府要做的是制定合理规则并做好监管，至于建什么样的房子、卖什么样的价格，都应由市场决定”。
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