[摘要] 国人在美置业投资时，也要特别注意房产的持有成本。以曼哈顿的豪华住宅为例，住宅每年的地税和管理费大约是楼价的1%～2%。近一两年来，在世界各地经济持续波动，而美国却出现明显复苏态势。
国人在美置业投资时，也要特别注意房产的持有成本。以曼哈顿的豪华住宅为例，住宅每年的地税和管理费大约是楼价的1%～2%。
近一两年来，在世界各地经济持续波动，而美国却出现明显复苏态势的大环境下，美国逐渐变为全球资金的吸取地。
走在位于世界金融中心的曼哈顿街头，我们不难发现很多的老旧大楼及商厦正在翻修，而其资金来源，不少是来自世界各国的投资者；中央公园里也看到了更多英语以外语种的外籍人士，他们中间不乏来自俄罗斯、欧洲及中国，在曼哈顿已经购买了房地产的富豪。
前两个月，一个名为中国投资联盟的中国投资机构，也在华尔街设立了办事处。
在最近这一波全球资金涌进美国的大潮中，我们看到了很多中国人的身影。
不过，像很多世界各国的富豪一样，国人到美投资时往往并没有特别在意美国税法与自己本国税法有什么不同，而会用既有思维去衡量投资。
本来，到美国投资房地产对国人来说就是一个新玩意，所以知道如何保护自己权益的可谓。另一方面，能够给投资者提供真正专业意见，又懂得中国语言文化的专业人士，无论在中国还是美国，也因为这是一个新兴事业而少之又少。
可是，美国偏偏又是一个税务法律极其繁复的国家，有千千万万的税法条文……
当然，所谓“道高一尺，魔高一丈”，美国也有一群极为的金脑瓜财税法专家，其中多半是犹太人，很会在法律的条文中找到合法运作的空间去为客户保护资产。
笔者的一位合作伙伴，就是经常接受美国主流媒体访问的著名海外资产保护的犹太籍律师。他最近就撰文指出，海外投资者过去一年在美国投资的房地产总额大幅增加，可他们绝大部分并没有意识到美国有一条专门针对外国房地产投资者的税法。
这税法里面规定当外国投资者出售房产时，其成交额的10%会被预扣起来以备缴应付税项。比方说，某外国投资人在美国购置了一套200万美元的房子，其房产以220万美元出售，其中22万美元就要被预扣起来，所以实际到手只有198万美元而已。
即便房子以原价或低于买入价售出，预扣也同样是房价的10%。至于到最后该10%能否拿回来，就要看个人情况而定，但怎样也要经过一轮繁复的申讨过程。
那有没有什么方法可以避免被预扣呢？答案是有的，方法是投资者在成交房子前设立好一种特别的信托去持有房产，在出售该房产时就可以避免10%的预扣。
不过因为这种信托里面的条款需要特别设计，一般在美执业的律师也很少懂得如何正确地操作。现在有些会计师会建议客户以公司名义购买房产来避税，其实这种做法细究之下，还是逃不掉10%的预扣。由于这种信托必须在买房前进行，如果读者已经在美购买了房产就为时已晚了。
另外，国人在美置业投资时，也要特别注意房产的持有成本。以曼哈顿的豪华住宅为例，住宅每年的地税和管理费大约是楼价的1%～2%，其差距主要来自两个方面，一是大楼坐落的地点是否符合纽约市政府减税的规定，如果没有减税，地税会高出一两倍以上；二是大楼的软、硬设施，包括是否有门房、健身设备、游泳池、儿童游乐园、公共悠闲场所等等。
另外，如果房子出租，由于本人不在购房地，通常需要找专业人士代为协调租客问题和每月等，其代管费用一般是租金的5%～6%。以在曼哈顿中心地段一栋贝聿铭设计、112平方米一居室两浴的住宅为例，其价格为280万美元，租金每月9500美元，如果以租金除以售价来算，假设12个月均有租客，为4%。
不过，这栋房子的地税和管理费每月为2900美元，房子代管费以租金5%来算是475美元，减去所有费用后，其净只有2.6%，如果有空置月份，会更低。所以大家在计算成本及回报时必须要搞清楚。
总而言之，异地购房已经不容易，异国置业就更要小心。美国的房市虽然非常乐观，一位曼哈顿明星级的地产经纪就预计未来一两年至少有20%以上的上涨空间。
不过，当大家准备入市前，还是必须做好方方面面的研究与部署才能享受丰盛的增值硕果。
得益于楼市的持续回暖，去年同期业绩低迷的代理行业终于迎来“春天”。
易居中国(EJ.NYSE)实时发布的中报显示，公司上半年总营业额为2.8亿美元，同比增长62%，调整后归属于上市公司股东净利润为1950万美元，而在去年同期，公司半年净亏损达1000万美元。易居中国同时宣布，公司将2013年全年营业额预测从6亿美元调高至6.3亿美元，同比2012年的4.624亿美元增长36%。
另一家代理巨头世联地产(002285.SZ)发布的业绩预告显示，公司上半年归属于上市公司股东净利润约为9784万元~1.1亿元，同比增长130%~160%。
易居中国董事局联席主席兼总裁周忻对《财经日报》记者表示，代理行业是一个“靠天吃饭”的行业，只要大环境一好，调高业绩预期是很正常的。“近期政府提出了促进房地产行业更加平稳健康发展这一目标方针，并将积极稳妥地推进新型城镇化进程，这为下一轮房地产行业发展指明了方向，同时也带来了机遇。”
易居中国首席财务官胡斌告诉记者，归功于稳定的政策环境和公司各主要板块的良好执行力，公司今年的利润明显好于去年同期。
公开数据显示，上半年易居中国代理的新房总销售面积为950万平方米，同比增长66%。新房总销售金额为850亿元，同比增长82%。世联地产今年1~6月份代理销售金额更是达到1346亿元，同比增长62.76%。
与专注于线下代理业务的世联地产不同，致力于“给房地产插上互联网翅膀”的易居中国，终于尝到了变革带来的甜头。
在易居中国上半年2.8亿美元的营业额中，新房代理业务收入为1.19亿美元，同比增长80%，房地产线上服务收入为1.117亿美元，同比增长83%，线上服务收入成为公司业绩增长的亮点。
据易居方面提供的数据，易居房产电商今年前8个月累计交易房源8.1万套，成交金额超过900亿元。
据悉，截至8月15日，易居中国今年已经和986个房地产开发项目公司签订了房地产电商服务合同。
日前，业内消息称，深圳某上市公司或将接手长安8号。至于所涉及的具体股权变更以及相关的债权问题还不得而知。此番该企业接手此项目，会否改变长安8号屡次易主的命运，业内称，多次易主均跟股权不明有关。该项目本身是好的，但仍需协调好股东间的合作问题。
多少繁华，都付烟雨中。坐拥中国最“得天独厚”的资源和位置，如今的长安8号依旧孤零零地“杵”在那里，身后，依旧车水马龙。九年时间，它经历了三次更名和四次易主，见证了中国楼市的繁华与低谷，也同样因为“京城最著名的烂尾楼”成为别人口中的谈资和“经典”学习案例。
烂尾现场人员异常警觉
长期停工裸露未来建筑质量堪忧
“长安8号，在我来上学的时候就停工搁置了，现在依旧在搁置，也不知道这个项目还要烂尾多久。”在附近上班的小张向新华网记者感慨。
和外地的房地产研究人士讨论这个多次更名和易主的项目，当了解到，该项目所在的位置后，都会诧异，“这种地方也有这种烂尾的啊。”
长安8号，位于建国门外大街和西大望路交叉口东南角，是长安街一线目前在售的70年产权府邸，由高直型的北楼和弧形的南楼共同组成。
15日上午，记者来到该项目门口，刚要进去便被一自称“看门的”中间男子挡在门外，看到记者拍照，也被阻止。发现“看门的”和记者交谈，另一男子慌张(从售楼处出)上前喝止。
随即来到侧面，希望从小门进去看看项目情况，同样被保安严厉阻止，对记者提出的一些疑问均回答：不知道。
曾经华丽的广告围挡斑驳了一地。透过围挡缝隙看，里面没有人员作业，地上一片狼藉。散落的钢筋水泥、凹凸不平的地面让人不禁忧虑这样的项目到底荒废了多久，还要荒废多久。
对于这样长期裸露在外的建筑，停工久后如果再续建，未来质量能否保证也让人担忧。国家质量监督检验检疫总局质检报刊社投诉办主任陈龙告诉新华网记者，如果停工以后再复工，需要进行复检。要看主体结构(钢筋、水泥等抗压、抗冻、抗震方面)是否符合质量要求。
旁边SOHO现代城的一位保安告诉记者，自己在这一年多了，长安8号始终没动静，里面就十几个保安看着。该人士还告诉记者，“听说这个项目的老板在澳门赌博输了钱，现在没钱开发了。”围挡外，车水马龙、人来人往。
正门旁边的大幅长安8号的广告宣传围挡门前，青葱的草坪在环卫工人的侍弄下郁郁葱葱。来往的行人经过这里都会驻足观望，知道的人只知道这个项目关系复杂，多次易主。不知道的人也会叹息，这么好的地段真是可惜了了。
繁华落尽
长安8号或再迎新主
从2004年的“耀辉国际”到2008年的“擎峰”，再到如今的“长安8号”，9年的时间里牵扯到了世纪王府、世纪协润、首开、奥园、金利丰等多家公司，其主人身份也经历了民企、国企和外资。
每次易主，各路都显得自信满满。甚至曾打出“只为正在影响世界的人缔造”的宣传语，到最后收获的都是繁华落尽后的无限荒凉，最耀眼的长安街上，长安8号依然光秃秃地“杵”在那里。
它的第四任主人金利丰接手后，该项目的命运再次受到关注。然而，从2012年初至今，一年多的时间里，该项目依然处于停工状态。而金利丰方面也并无人出面解释，似乎这个项目谁也不愿提及。
不愿提及不等于被人忘记。日前，长安8号再传消息，深圳某上市公司或将接手该项目。那么，该企业能否真正改变长安8号的命运？此番又以怎样的方式接手？
试图联系该企业董事会秘书了解此事，但固话无人接听。随后记者辗转拨通了其负责北方事物(音)的一位周姓媒介经理，她表示“没听说此事”，但确实在看地，公司有意向在京拿项目。
中原地产董事总经理李文杰和曾经做过该项目代理的DTZ睿意德执行董事、现为RET睿意德执行董事张家鹏在接手新华网记者采访时均表示，“项目本身很好，如果解决好股东合作问题，将没有太大问题”。
如此举属实，该企业为何为会在此时接手此盘？“一是它在北京没有项目，作为一个化的企业，在北京拿这个项目会是标志性的。第二，这个项目随着市场(的变化)实实在在都在提高，所以也会有利润。”张家鹏认为。
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