[摘要] 自年初以来，房价走势一直成为南通楼市成交的支点，成交量和房价总是此起披伏的不断变换，跷跷板似的楼市格局已成常态。
南通房天下讯 据房天下数据监控中心统计，南通市区商品房成交总量80套，较前一周57套，涨幅达到40.35%。本周成交中，市区住宅成交备案52套，比上周成交增加17套，环比上涨48.57%；住宅成交面积为7349.03平方米，环比上涨54.02%；非住宅成交28套，相比上周增加6套，环比上涨27.27%。
自年初以来，房价走势一直成为南通楼市成交的支点，成交量和房价总是此起披伏的不断变换，跷跷板似的楼市格局已成常态。
房企资金受困 楼市去库存意念强烈
调控开始，资金压力就是一把高悬在房地产开发商头上的达摩克利斯之剑，时刻刺激着他们的神经。
自去年下半年开始，受调控影响，部分中小型房企受资金所迫、开发商卷款跑路的消息时有耳闻，房产开发偷工减料的也不在少数、重组转行的也屡屡出现。随着大范围的打折、降价，开发商资金断裂的消息似乎慢慢平息。但随着4月份杭州 房地产开发有限公司倒闭，新一轮的开发资金问题再次浮出水面。
虽然有部分银行推出了个人贷款优惠的政策，但建行等部分国有银行已正对小型房地产开发企业停止发放贷款，同时也逐步降低开发贷款的占比。现金流有问题的开发商资金将面临断裂危险，加上高库存的压力，新一轮“降价走量”的去库存策略持续上演。
以价换量是上策
在严厉的楼市调控之下，2011年楼市销售仍然保持了增长态势，500强房企的销售额创下2.28万亿元新高，但500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。据相关数据表明，根据75家上市房企公布的2011年年报中可以看出，库存市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元库存上涨幅度达到了44.3%。相比2009年的库存4183亿更是达到了两倍以上。由此可见，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入“去库存时代”已成为不争的事实。
2月中下旬至5月上旬这三个月时间，是南通楼市逐渐复苏的时期，也是开发商逐渐转变思想的时期：部分房地产开发商纷纷加入降价促销大军，随之一波未平一波又起的打折优惠潮在南通不间断的上演，特价房、团购买房、汽车、零首付……各式各样的降低手段可谓五花八门。尽管如此，开发商“以价换量”的策略还是得到了市场的积极反应，骏和棕榈湾、中南世纪花城、景瑞18号、德诚翰景园等多个楼盘也创造了开盘热销的场景。
虽然降价促销在当下局势已不再新鲜，但超低价、够实惠的打折还是为开发商赢得了不少的成交。从楼市成交榜上可以看出，但凡成交高的，都是促销力度比较大或者性价比较高的项目。而房天下400来电情况前10位的，除了是即将加推房源，来电咨询量上升之外，基本上都是以均价9000以内房源为主，性价比高、大部分有不小优惠。
| 楼盘名称 | 各区县 | 房价(元/平) | 优惠 |
| 景瑞18号 | 开发区 | 5600起 | 团购均价5600-7600元/平不等 |
| 骏和棕榈湾 | 崇川区 | 9000 | 全款可享受95折优惠，按揭享受97折优惠 |
| 意邦绿墅湾 | 港闸区 | 6900 | 首套房贷利率可享85 |
| 地中海花园 | 港闸区 | 7600 | 顶楼复式特价房总价85万起 |
| 中房汇达广场 | 港闸区 | 6200 | VIP卡2万抵8万 |
| 江城逸品 | 海门 | 7600 | 全款97折，按揭98折优惠 |
| 中南军山半岛 | 开发区 | 13000 | —— |
| 新东方花苑 | 崇川区 | 11800起 | 限量特价房，价9280元/平方米 |
| 中南世纪花城 | 崇川区 | 10500 | 老带新优惠4000元介绍费以及全款9折按揭93折的优惠 |
| 万科金域蓝湾 | 港闸区 | 9800起 | 8#楼认购5万抵10万，11#购房立减5万元，全款再享97折优惠 |
房天下400来电top10房源详情（5.4-5.10）
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市场推货氛围渐浓
“事实上，开发商已经摸清供需双方的底线了”，相关业内人士告诉记者，眼前已行至5月，促销商家的阵营逐渐扩大，目前市场氛围仍然保持着回暖转好态势，只要在推售货量上能够得到保证，将促使购房者顺利接受开发商的引导入市。二季度应该能起到承上启下的作用。从出现小阳春逐渐步入回暖阶段开始，市场一直在小心保暖，并不断推出新货小步快跑，目前市场的推货氛围越来越浓，商家的促销阵营正在逐渐增大。
笔者在市场中看到，开发商为了保证在最有利的时期抢得客源，并且要将扎堆推货的激烈竞争程度降至，黄金周或小长假假期已经不是推货，不少楼盘采取了错峰推货。现在市场上虽然推货氛围浓厚，但是并没有出现过多的正面交锋、针锋相对的推货场面出现。
二季度或是今年房价最后一跌？
无论房价如何降，降幅多大，但“希望房价更低”是购房者难以褪去的美好愿望。面对楼市当前的局面，有业内人士认为，购房者的支付压力有望持续改善，需求面的总体趋势是向好的，引发的效应就是开发商推货的积极性更高。据房天下数据监控中心统计，2012年二季度南通楼市预计共15项目入市，其中4个纯新项目，11个加推项目，不排除还与欧部分“默默开盘”的项目。而5月份数据统计市区有12个项目入市。根据数据统计，截止5月中旬，二季度南通的推盘量达13个。
“新货多，就会引发更激烈的竞争”，业内人士认为竞争激烈的结果，就是“降价幅度大”。对于上半年的房价走势，市场异议不大；对于下半年的房价，则疑问多多。
有香港上市房企营销负责人认为，现在买家纷纷出手，说明市场对当下楼价已经接受，市场已经开始启动，“五一”黄金月前景乐观。业绩好了、资金多了，商家以价换量的冲动会减弱。与之相比，专家甚至认为四五月之后房价会反弹，原因是受首次置业者入市的推动，加上下半年估计会有较多利好消息出现，“买涨不买跌”的改善型买家会在下半年入市。
5月份可以说是南通楼市的“分水岭”，所谓“金三银四红五”，5月份是上半年旺季的最后一个月，加上在月底春交会的推出，不少开发商押宝5月底，将这个时间段作为整个市场的一个总结和预测。一旦成交上涨了，很难说他们在项目定价和促销策略上不会有所转向。
不少业内认为，由于一季度中央对楼市调控的多次把控，上半年政策很难转向，包括地方政府微调的可能性也不大，但在下半年，这样的局势或许会有所转变。
与乐观的预计不同，也有部分业内认为，彻底扭转价格走势的时机依然未到。“一季度的蛋糕，并不是所有房企都吃到了”，那些未吃到蛋糕的房企，只能继续在降价的路上走下去。从中央的态度来看，也不希望房价过早出现止跌、触底，这对市场预期也会造成影响。“二季度之后，楼价更大的可能是分化，部分价格企稳，部分可能会反弹，还有部分会继续下滑。”无论对房价走势持什么样的态度，他们对买家的态度是一样的：二季度尤其是5月份是今年置业的好时机。
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中国人民银行5月12日晚发布消息称，将从本月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。
这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。
目前，中国全部金融机构人民币存款余额超84万亿元人民币，市场估计，此次“降准”0.5个百分点后将释放4200亿元左右的流动性。
分析人士认为，在当前经济增速出现下滑的背景下，央行此举意在继续释放流动性。
楼市:房贷优惠或持续
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，流动性增加后，肯定会有部分资金进入楼市。目前，个别银行开始上浮85折的首套房贷款优惠，预计本次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持85折优惠，部分银行甚至可能会出现8折优惠。这对于购房者是比较大的利好。
张大伟指出，楼市很可能在本次流动性释放后，成交量再次缓慢增加，但是因为投资依然被遏制，所以价格将依然平稳。楼市大跌的可能性已经很小。
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“政策底”已现 买房未必还要等
今年“两会”之后，政策“触底”信号已经发出，各大银行落实支持首次贷款的政策，甚至连商业贷款也得以“雨露均沾”。目前南通四大银行回归基准利率，南京银行对首套房贷有9折优惠，交通银行对首套房贷执行9.5折的优惠。这对购房者而言将是一个极大的利好消息，将助力刚需购买力的进一步释放。
那么，既然“政策底”已经出现，“市场底”是否也将走近呢？从历史经验来看，“政策底”的出现，加上成交量的回升，非常可能筑成市场底部。正是如此，市场上流言纷纭，有购房者认为房价反弹在即，开始恐慌;有开发商开始盲目乐观，停止降价计划。周边城市扬州的鼓励买房政策，似乎也给人一种"政府救市"的假象。据统计，从去年8月至今年5月10日，共有33个城市出台楼市新政，其中28个城市获得通过，5个被叫停。
事实上，房价稳中有降、成交量稳步提升，这是调控的理想状态，也是中央预期之内的回暖，并不具备成交回暖、价格反弹的条件。换言之，尽管“政策底”已现，市场寻底却仍有一段路要走。目前虽然成交量有所上升，但与楼市火爆时期相比还是相差太远，只能说是“不太冷”了，还谈不上反弹，对未来回暖的可持续性仍不可过于乐观。
有业内人士认为，对普通买家来说，不要有“抄底”的心态，对于那些有迫切购房需求的买家，未必非要扎堆到节日促销期才买房，某些楼盘、某些板块时下已经出现了局部的阶段性底部。换个角度，目前或许是个更好地机会让你避开看房潮，觅到心水房源。
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