[摘要] 限购之后，楼市成交的冷淡传递到土地市场，开发商拿地热情减弱，慎重拿地或无力拿地等情况出现，竞争乏力下土地价格不断走低。根据链家地产市场研究部统计，年初至今，北京住宅类土地成交平均楼面均价约5000元/平方米，比去年同期下降4成，挂牌出让类住宅用地平均溢价率为14.6%，而去年同期接近一倍。
（房产中国）限购之后，楼市成交的冷淡传递到土地市场，开发商拿地热情减弱，慎重拿地或无力拿地等情况出现，竞争乏力下土地价格不断走低。根据链家地产市场研究部统计，年初至今，北京住宅类土地成交平均楼面均价约5000元/平方米，比去年同期下降4成，挂牌出让类住宅用地平均溢价率为14.6%，而去年同期接近一倍。
根据链家地产市场研究部统计，今年北京新建商品住宅成交均价约2万元/平方米，以此为基准，假设今年成交土地建设住宅进入预售阶段时价格无明显变化，则今年楼面价在成交均价里的占比，即土地成本减少了约7%，城区和郊区则分别减少了12.8%和4%。
2009年上半年时楼市尚未明显回暖，土地价格没有出现过快增长，但从下半年开始，房企积极拿地，竞争激烈导致土地成交价不断上涨，地王频频出现。如果按2010年的平均楼面价8079元/平方米计算，土地成本甚至已经超过4成，如金色漫香苑和阳光绿景嘉园同为2010年5月获取土地，成交均价分别为16370元/平方米和9943元/平方米，土地成本分别达到47%和45.3%，而2010年3月的地王项目中信悦海苑成交均价为23029元/平方米，土地成本（未去除商业部分）高达57.7%。
张月认为，今年入市的项目大多为前两年中获取土地，较高的土地成本使得开发商的利润空间受到挤压。当前楼市下，不降价会意味着更多项目进入滞销，大幅降价又会更大压缩利润空间，因此，不论大型房企还是中小房企，绝大部分开发商在降价面前都显得“进退两难”。特别是对于盈利结构较为单一的中小房企来说，降价并不是求得生存的最有效途径。因此，股权并购以及项目转让等事件逐渐增多，房地产行业也最终会迎来较大范围的洗牌运动。由于今年土地成交价格相对较低，其项目入市之后存在较大的下探空间，在调控政策不放松地情况下，楼市下调的时间会有所延长，价格深度下调或至明年年底明显出现。
土地市场成交冷淡，楼市后市预期悲观
根据链家地产市场研部统计，与去年相比，今年的土地成本下降了近15%，但房企拿地依然冷淡，挂牌出让类土地平均现场竞价次数为2.7次，而去年这一数值为37.9次。
张月认为，今年的土地市场可谓惨淡，不只是土地出让金大幅缩水，流拍、底价成交现象也不断增多，11月成交的4块住宅类土地中有3块为底价成交。房企拿地的态度与前两年相比“冰火两重天”，这主要受三个方面因素的影响：
首先，楼市预期普遍走低。房企积极拿地的前提除了对优质地块本身的考量，更重要的是还是受楼市走势支配，今年市场在长期低迷中深度下调的趋势已经逐渐明朗，加上调控政策在短期内放松的可能性不大，房企对后市的悲观预期直接传导至土地市场。
其次，生存优先于发展。根据上市房企公布的业绩来看，万科、保利、碧桂园等大型房企销售额均明显下滑，中小房企的生存环境更加不乐观。负债高企，存货上涨的情况下，房企倾向保持相对充裕的现金流以维持生存，即使土地价格明显回落，也难有企业“有心并有力”出手抄底。（房产中国）
再次，土地成本回落或难及房价下降速度。与2009年、2010年的平均水平相比，土地成本仅减少了7%，部分销售项目的降价幅度却已经超过10%，预计未来一段时间，价格深度下调的空间还将扩大。这意味着低价拿地未必形成更低的土地成本。近日位于通州的东亚·逸品阁(楼盘资料)项目以13200元/平方米起价入市后又自曝开发成本，利润空间不足7%，其土地成交楼面价为5568元/平方米，土地成本约为42.2%，占开发成本的45.1%。（房产中国）
张月认为，未来一段时间楼市低定价和深度调价的特征会使房地产行业逐渐进入微利时代，而土地成本的回落在相应提高房企利润的同时，也会间接推动房价的理性回落。2011年成交的大部分土地进入预售阶段时，房价可下调的空间会明显加大。（房产中国）
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